【投資用不動産】人口流出が上回った！コロナ禍における今後の不動産投資の展望とは？

これまで、東京都は人口が増える一方だったのですが、コロナ禍の影響で人口流出が上回る事態となっています。

そうなると、今までは東京都内なら安心と思われていた不動産投資も、需要が減ってしまうかもしれません。

今後、不動産投資はどうなっていくのでしょうか？

この記事は約10分で読めます。

都道府県別の社会増減

東京都は日本の首都であり、都道府県の中で最も人口が多いことはご存じでしょう。

その人口も、多少の増減はあるものの基本的に増加傾向だったのですが、コロナ禍の影響によってここ数カ月は人口流入よりも、人口流出が上回る事態が続いています。

特定の地域の人口において、他の地域からの転入や他地域への転出により、増減が生じることを“社会増減”といいます。

この社会増減が、人口の動態を決定づけるものとして使われています。

東京都の社会増減は、どのようになっているのでしょうか？

6月から10月にかけての、東京都とその他主要な都道府県の社会増減を、表にまとめてみました。

表を見てわかる通り、東京都から転出した人数は、5カ月間で転入した人よりも1万人以上多くなっています。

なぜ、このようなことになっているのでしょうか？

東京からの人口流出の理由

東京から人口が流出した理由としては、以下のような理由が考えられます。

リモートワークの導入については、以下のような状況となっています。

全体の約4分の3が、リモートワークを導入しているか前向きに検討しています。

そうなれば、わざわざ家賃の高い東京に住み続ける理由も少なくなるでしょう。

郊外で、もっと広い住宅を同じ家賃で借りることができます。

また、コロナ禍の影響で全体の3割は、収入が減少する見込みです。

完全失業率も増加傾向にあり、3％を超えた時期もありました。

こうした状況で、今まで通りの生活水準を保つのが難しい、という人も増えていたのでしょう。

大学も、せっかく入学したのに授業がまともに受けられないというのは大きな話題となっています。

その中で、リモート授業を受けるのであれば東京でアパートを借りる意味がないからと、実家に帰ってしまう学生も見られます。

現在、若い世代では持ち家志向が増えているのも、人口流出の原因でしょう。

住宅ローンの低金利下なども、その後押しとなっています。

ただし、さすがに東京都内で購入するのは厳しいので、その周辺で購入するという選択をしているのです。

また、もっとシンプルな理由もあります。

東京都内は、どうしても人が密集しやすいため、新型コロナウイルスの感染リスクが高いのです。

それは、連日報道される感染者数の多さを見ても明らかです。

電車も、一時期はかなり乗車率が低くなりましたが、今はかなりコロナ禍以前の状態に戻っています。

それ以外の公共交通機関も、同様でしょう。

外出自粛も、いつまでも続けられるものではありません。

すでに街中では、かなり人が戻りつつあります。

飲食店も、いつまでも客がいない状況が続いては困りますが、あまり混雑するのも大変でしょう。

買い物に行くのも、一苦労です。

人気店のように混雑するところでは、どうしても感染する可能性を考えなければいけません。

そのような生活に疲れた人が、東京都内での生活に見切りをつけたとしても不思議はありません。

必要な時だけ都内に来ればいいのですから、周辺の地域へと引っ越してしまうことは十分に考えられるでしょう。

反対に、今東京へと転入する理由がある人はごくわずかです。

転出する理由はいくらでもあり、転入する理由がほとんどない以上は、東京都内から人が減っていくのは当然のことでしょう。

現状はいつまで続くのか？

東京都から人が減っている今の状態は、いつまで続くのでしょうか？

根本的な解決は、コロナ禍が収束してからとなるでしょう。

しかし、ある程度落ち着きを見せた時点で東京に戻る人も少なくないでしょう。

ただ、その人たちは再び東京で暮らすことになるでしょうか？

地方から東京に上京してきた人は、住み始めた当初に地元との違いの大きさに戸惑ったことでしょう。

しかし、暮らしていくうちに慣れていき、仕事のためだからと選択肢を狭めていきます。

また、東京生まれの人なら、その暮らしが当たり前のことです。

仕事や結婚、進学など何らかのきっかけがなければ、わざわざ東京から離れようとは思わない人が多いでしょう。

しかし、今回のコロナ禍によって、東京を離れて暮らすことになった人は、東京での暮らしとそれ以外での暮らしを必然的に比較することになりました。

その結果、東京都から出て暮らした方が快適だ、という結論に達した人も少なくないはずです。

東京都内は、土地の価格が高いので家賃も高くなります。

都内ならワンルームにしか住むことのできない家賃で、隣の件なら2DKのマンションに住むことができる、ということも珍しくありません。

また、物価も非常に高いのが東京です。

極端な例かもしれませんが、回転寿司大手のスシローは地方では1皿100のお寿司が、山手線エリアの店舗となると1皿120円の価格設定となっています。

探せばかなり安いものもありますが、東京は世界で3番目に物価が高いといわれている都市です。

生活費は、東京以外に住む場合よりもかなり高くなるでしょう。

また、現在は交通網もかなり発達していて、首都圏内であれば東京まで通勤するのも難しい話ではありません。

場所さえ選べば、東京の主要な場所まで電車の乗り換えなしで行くことができます。

そうなると、東京に住む意味とは何があるのでしょうか？

昔は東京都内に住むのがステータスでもありましたが、今ではそれほどこだわるポイントでもなくなっています。

ただし、東京都内で働くと、物価や家賃の高さに合わせるように、賃金が高いというメリットはあります。

理想は、東京の会社の給料をもらいながら、東京都以外に住むことでしょう。

今、コロナ禍の影響とはいえ、それができている人が多いのです。

東京都から転出して、リモートワークで働き、必要な時だけ電車等で出社する、という生活を体験した人が、今後東京都内に戻ってくるでしょうか？

もちろん戻る人もいるでしょうが、絶対に今の暮らしを選んで戻らない人も少なくないでしょう。

そのため、以前の通りに戻る可能性はかなり低いといえます。

不動産投資におすすめなのは？

その点を踏まえて、これから不動産投資をするのであれば、どうするべきなのかを考えてみましょう。
東京がいいのでしょうか？

それとも、別の都市がいいのでしょうか？

まず、東京から流出していった人が再び戻ってくる場合、不動産の需要はあるでしょうか？

若干ならあるでしょうが、それほど多いとは思えません。

なぜなら、たとえ人が出ていったからといって、それまで住んでいた不動産がなくなるわけではないからです。

現在、東京都から人が出て行っているということは、その分空き家になっているということです。

そうなると、戻ってきた人は不動産を自由に選べることになるでしょう。

それを見越して、今のうちに空いている不動産に投資するという方法もあります。

しかし、空き家が増えて選択肢が多くなったことで、家賃が現在よりも下がる可能性があります。

そうなると、不動産投資の利回りも下がることになります。

つまり、東京への不動産投資は、今までと比較して魅力が少なくなってしまう可能性が高いのです。

ただし、物件価値が下がったところを見計らって投資をして、今後の回復を待つ、というやり方なら問題はないでしょう。

むしろ、その場合は今まで以上の利益を得られる可能性もあります。

将来的に、物件価値が過去の水準に戻った場合は、大きく儲けることができるでしょう。

その点は、魅力といえます。

現在、それよりも重視するべきは東京の周辺都市です。

上記の表で見たように、東京都から人口が流出している以上に、その周辺都市は人口が増えているのです。

上記の表から抜粋すると、以下のようになっています。

埼玉県や千葉県、神奈川県など、東京のベッドタウンとみなされる地域では、人口が増えています。

これは、東京都から流出した人口に加え、本来なら各地方から東京都内に引っ越すはずの人が、その手前でとどまっていると考えられます。

今後、ますますコロナ禍による影響で、東京都内の人口は減少する可能性が高いでしょう。

そうなれば、この3県の人口はさらに増えることになります。

それを考えると、今不動産投資をするのであれば、むしろこの3県は狙い目といえるでしょう。

物件価値も東京都内より安いので、都内の物件よりも高グレードのものを選んだり、あるいは低価格のものを2件選んだりと、選択肢が広がるでしょう。

また、現在はリモートワークの在り方について見直されるタイミングです。

実は、2020年の春にリモートワークが推奨され、各企業が導入を進めていましたが、8月頃にはその勢いも下火になり、リモートワークが有名無実化したり、導入を取りやめたりする企業が増えていました。

特に、公務員のリモートワーク化があまり進められていなかったというのが致命的です。

民間を主導するべき立場にありながら、リモートワークを軽視しているのですから、企業もついてくるわけがありません。

しかし、その結果2020年の11月以降のように、感染者が爆発的に増える事態となっているのです。

この原因は、油断していたという点が一番でしょう。

この事態を受けて、今後は本格的にリモートワークが導入されて活用される事態となっていくでしょう。

そうなれば、在宅ワークをする人も増えてきます。

また、収入減のため副業をする人も増えるかと思います。

サラリーマンの副業は、たいていの場合場所を選ばないものとなるので、東京都内にこだわる必要がありません。

リモートワークの普及による在宅ワークも、副業も、やはり東京都内よりも家賃が安く、快適に過ごせる他県のほうがいいと考える人は多いでしょう。

そのため、今後埼玉県や千葉県、神奈川県の物件の需要は高まっていくこととなるでしょう。

来年よりも10年後を考える

不動産投資は、長期投資が基本です。

来年どうなるかということよりも、10年後、20年後にどうなるかということを考えていかなければいけません。

来年は、予定通りなら延期された東京オリンピックが開催されます。

再度の延期は考えづらいので、おそらくは予定通り開催されるでしょう。

それに伴い、東京都内の物件価値は上がると思われます。

しかし、その後はどうなるでしょうか？

前回の東京オリンピックの際は、開催に合わせて東京都内の地価は上がったものの、終了後には大暴落しました。

今回も、同様のことが起こる可能性は高いでしょう。

一方、東京都周辺の埼玉県や千葉県、神奈川県などは、現在でも人口が増えていますが、オリンピックが近づくにつれてさらに増える可能性があります。

そして、生活するうえで便利な点が多いので、住む人も増えていくでしょう。

そのため、10年後を考えると投資先として有望なのが、東京都内ではなくその周辺の地域です。

今から投資先を探そうと思っている人は、ぜひ一考してください。

まとめ

このように、コロナ禍の影響で、不動産投資にも大きな変化が訪れています。

そして、今までのような東京一極集中ではなく、その周辺へと分散されつつあることから、将来どうなっていくのかを考えなければいけません。

働き方にも変化が訪れている以上、新たな生活様式に従って需要も異なってくるのです。

将来どうなっていくのか、予測して投資先を検討しましょう。

また、現在投資している人も、それを売却して新たな投資先を探す必要があるかもしれません。