【投資用不動産】物件の売却はどのタイミングで行えば良い?

【投資用不動産】物件の売却はどのタイミングで行えば良い?

投資用不動産は、老後資金を増やしたり、相続対策にしたりと、さまざまな目的で購入されます。

ただ、いずれはオーナーとしての立場をリタイアするとき、すなわち物件を売却するときが訪れます。

では、投資用不動産の売却は、一体どのタイミングで行えば良いのでしょうか?

この記事では、売却に適したタイミングをいくつか解説します。出口戦略として、非常に重要な記事です。

この記事は約5分で読めます。

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投資用不動産を売却すべき8つのタイミング

投資用不動産を売却すべき8つのタイミング

投資用不動産のオーナーをリタイアしたいと思うタイミングが以下と重なっている場合は、売却を検討すべきです。

  • 規模の大きい修繕工事が行われる前
  • 空室率ゼロで賃料が近隣相場より高いとき
  • すべて空室になっているとき
  • 路線価が上がっているとき
  • 月の収入がマイナスに転じたとき
  • 減価償却費がローン元金返済額を超えたとき
  • 築年数が20年を経過する前
  • 転居シーズンの直前

規模の大きい修繕工事が行われる前

集合住宅では、築10~20年の間に規模の大きい修繕工事が行われるケースが多いです。

また、大規模な修繕工事に充てる費用に“修繕積立金”というものがありますが、これは集合住宅が築10~15年を迎えたあたりに値上がりする可能性が高いです。

もっといえば、近年は修繕積立金だけで工事費をまかなえず、オーナーが不足分を支払わなければいけないこともあります。

つまり、これらの出来事が重なる直前に投資用不動産を売却すれば、オーナーは大きな金額を負担しなくて済むということです。

空室率ゼロで賃料が近隣相場より高いとき

空室率とは、その投資用不動産において空室がどれくらいあるかという割合を示すものをいいます。

もし、空室率ゼロ、つまりすべての部屋が入居者で埋まっているのであれば、多くの購入希望者が集まる可能性があるため、売却しても良いでしょう。

また、中でも賃料が近隣相場より高いときを狙って売却すれば、より良い条件で売却できる可能性が高いです。

なぜなら、購入希望者である不動産投資家は、少しでも高い賃料で不動産投資をしたいと考えるからです。

すべて空室になっているとき

先ほど、すべての部屋が埋まっているときが売るべきタイミングだと言いましたが、逆にすべてが空室になっているときも、これはこれで売り時だと言えます。

なぜなら、一切入居者がいない状況の方が、購入希望者は内見をしやすいですし、自身の思い通りに修繕やデザイン、間取りの変更などを行えるからです。

特に、築年数が浅く状態が良い投資用不動産であれば、すべて空室でも十分買い手は見つかるでしょう。

路線価が上がっているとき

“路線価”とは、道路に面した土地の価格のことをいいます。

正確には“相続税評価額”と呼ばれるもので、毎年1月1日を評価時点とし、以下のような価格を基に算出されています。

  • 地価公示価格
  • 売買実例価額
  • 不動産鑑定士による鑑定評価価額
  • 精通者意見価格 など

また、路線価は不動産相場を考える上で重要なベンチマークであり、この金額が上がっているタイミングで不動産投資を売却すれば、好条件での売買が成立する可能性が高いです。

ちなみに、路線価は国税庁のホームページに掲載されている“路線価図・評価倍率表”でチェックできます。

月の収入がマイナスに転じたとき

入居者さえいれば、不動産投資の月収入がマイナスになることはないと考える方もいるかもしれませんが、実際そんなことはありません。

たとえ入居者を確保できていても、毎月赤字を出してしまうというケースはあります。

これは、賃料が時間の経過によって少しずつ値下がりしていくこと、管理費や修繕費などのコストが値上がりしていくことが主な理由です。

月の収入がマイナスにもかかわらず、投資用不動産を所有し続けていても、オーナーはただただ貯蓄を切り崩していくだけです。

よって、実際にはキャッシュフローが悪くなってきたタイミングを見逃さず、赤字に転じる直前に売却するのがベストだと言えるでしょう。

減価償却費がローン元金返済額を超えたとき

高額な固定資産には、それぞれ耐用年数が設けられていて、これらの固定資産取得時にかかった費用は、耐用年数に渡って費用配分することができます。

これが“減価償却”で、計上可能な費用は“減価償却費”と呼ばれます。

わかりやすくいうと、高い買い物をしたとき、その購入費用を1年ですべて経費計上するのではなく、何年にも渡って少しずつ計上するルールです。

ただ、この減価償却費が年間のローン元金返済額を超えると、それ以上の金額は経費として計上できません。

よって、計上可能なギリギリのタイミングまで不動産投資を行い、ローン元金返済額を超える直前に売却するというのも1つの手です。

築年数が20年を経過する前

集合住宅は、築20年以下のものであれば、非常に評価額が高くなります。

よって、購入時には、新築と同じように35年ローンを組むことが可能です。

一方、築年数が20年を超えると、一気に評価額は下がる傾向にあり、購入時に組めるローンも長くて25年程度となります。

投資用不動産を購入する不動産投資家の多くはローンを利用するため、売主からすると、ローンが組みやすい時期までに売るというのが大事になってきます。

つまり、売却するのであれば、遅くても築20年を経過する前までに行うべきだということです。

転居シーズンの直前

不動産がよく売れる時期は、転居する方が増える春先や秋口です。

これはもちろん、投資用不動産にも言えることです。

よって、売却のタイミングをシーズンで見るのであれば、上記の時期を狙うべきでしょう。

ただ、1つ気を付けなければいけないのが、狙うべきなのは“転居シーズン”ではなく、“転居シーズンの直前”だということです。

具体的には、以下の時期を指します。

  • 春の転居シーズンを狙う場合:1月下旬~2月
  • 秋の転居シーズンを狙う場合:9月上旬

今回の記事のポイントを整理!

【まとめ】【投資用不動産】物件の売却はどのタイミングで行えば良い?

今回の記事のポイントは以下になります。

  • 大規模修繕の前は投資用不動産の売り時
  • 満室かつ賃料が周辺相場より高いときは、買い手が付きやすい
  • 月の収支が赤字になる直前で売却できればベスト
  • 減価償却費がローン元金返済額を超える前に売却しよう
  • 築年数が20年を超えると、投資用不動産の評価額は下がりやすくなる

以上のポイントはしっかりと頭にインプットしておきましょう!

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