【不動産投資】東京一極集中が分散し、住宅マーケットは変わる!

東京一極集中が分散し、住宅マーケットは変わる

これまで、不動産といえば東京といえるほど、住宅マーケットは東京に一極集中していました。

しかし、新型コロナウイルスの影響によってその状況は一変し、住宅マーケットには大きな変動が起こっています。

現在は、どのように変化しているのでしょうか?

この記事は約10分で読めます。

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コロナの影響を受けるのは?

コロナの影響を受けるのは?

新型コロナウイルスは、いまだにその影響を色濃く残しており、昨今は感染者も増加傾向にあります。

その影響を受けているものとして、商業施設やホテルをはじめとした宿泊施設などが話題を集めていますが、影響はそれにとどまりません。

テレワークの必要性に注目されているように、人々の働き方にも影響を及ぼしています。

そうなれば、必然的にオフィスが今後どうあるべきか、という点にも注目されることになるでしょう。

オフィスの役割が変化すると、今後はそこに通うための交通手段にも変化が訪れます。

特に、東京では毎日朝と夜、オフィスに出社するために都心まで通勤していたのに、その必要がなくなるかもしれないのです。

そうなれば、これまでは通勤することを前提としていたライフスタイルも大きく変わってしまうことでしょう。
その変化は、生活の中心である住宅事情にも変化をもたらすことになるのです。

これまで、住む場所を決める理由となっていたのが多くの場合、仕事で通う場所を基準としていました。

都心にオフィスを構えている会社が多いからこそ、その都心に通いやすい東京都内に住みたがる人が多いのです。

東京都内で家賃が高すぎる場合は、その周辺に住居を構えています。

千葉や埼玉から、東京都内に通う人も少なくありません。

しかし、オフィスに通う必要性がないテレワークが可能になった現在では、オフィスの場所を基準に家を選ぶ必要がなくなったのです。

新型コロナウイルスによる生活様式の変化に対応するために、今後はどのような基準で家を選べばいいのでしょうか?

その変化によって、住宅マーケットも大きく変化することになるのです。

会社の所在地を気にすることなく仕事をするためには、インターネットへの接続ができればいいのですが、これについては日本全国ほとんどが当てはまるでしょう。

よほど山奥でもない限り、ネット環境が全くないということはほぼあり得ません。

そうなると、不要になるのが都内に数多く建設されてきたタワーマンションを始めとした高層マンションです。
中にはオフィス用の物件などが含まれていることもあり、SOHOでも活用されることが多いでしょう。

現在、人々の生活では「密」を避けることが前提とされています。

東京都内は人が多いので、どこに行っても人と近い距離になることがあります。

満員電車なども、以前に比べればかなりましになったとはいえ、いまだにかなりの混雑ぶりです。

テレワークが導入され、出勤の必要がなくなったという人であっても、都内での生活は電車などでの移動を前提としていることも多く、公共交通機関を完全に利用しないという生活を送るのは難しいでしょう。

そういった生活を避けるには、郊外へと移住することを考えるべきです。

とはいえ、全員が郊外へと移住するということはまずありません。

都心に住み続けることにこだわる人も、少なくないでしょう。

なぜなら、やはり都市の中心部の生活は便利だからです。

その利便性を捨てがたい、という人は必ずいます。

とはいえ、現在よりもその人数は少なくなり、今よりも多様化することは間違いありません。

人々の住むエリアの選択肢が幅広くなると、それは地価の形成にも大きく影響します。

現在の都心でブランド価値がある地域には、国内はもちろん海外からも投資マネーが入ってくるため、その価値はある程度保たれます。

しかし、土地の価値を決める基準は大きく変化するでしょう。

今後、土地の価値はエリアや街のそれぞれで、住みやすさを基準にして決まります。

これまではある共通した価値観があったものが、山か海か、山の手か下町か、あるいは大都市か地方都市かといったように、それぞれの生活の軸となる部分を基にして選択されていく形になるでしょう。

そうなると、これからは住宅マーケットにも顧客マーケティングというものが必要とされる時代になります。

実は、これまでの住宅マーケットには、顧客マーケティングという考えは重要視されていなかったのです。

なぜ、顧客マーケティングの必要性が薄かったのかといえば、都心立地の超高層マンションを建設しておけば間違いがなく、一度に何百もの住居を販売できるため極めて効率もいい、という状態だったからです。

しかし、現在はその会社の都合を第一に考えている住宅事情が、変化しようとしているのです。

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マンションブームはすでに下火?

マンションブームはすでに下火?

マンションを建設すると、建設した会社は言葉巧みに宣伝し、人々の購買意欲を誘います。

モデルルームを訪れた人には、早くしないと売り切れる、今後はこんな立地が出てこないというのは、もはや定番のセリフといえるでしょう。

しかし、今後ライフスタイルが多様化してくると、マンションというのはあまり好まれなくなるかもしれません。

どうしても間取りが画一的になってしまい、壁紙やキッチン、トイレなども最初から備え付けになっていて選択肢はほとんどありません。

今後、マンションに関しては顧客がそれぞれ自由に部屋のデザインを選べるスタイルが主流となってくることが考えられます。

現在のマンションにおける選択肢というのは、あくまでも用意されたわずかな選択肢から選べるというだけです。

そうではなく、もっと自由度が高いスタイルになっていくでしょう。

また、あえて新築を選ばず、中古住宅を購入してリノベーションをするという選択肢を選ぶ人も増えています。

新築にこだわるのではなく、自分らしい住宅に住むというスタイルが選ばれるようになっているのです。

リノベーションは、顧客がその住居の中身を自由に変えることができます。

しかし、忙しい日本人にとってはその内装を考えたり、設備をどうするかと打ち合わせをしたりする時間がありませんでした。

そもそも、自分の好む家についてじっくりと考えたことがない、という人も多かったのです。

そのため、日本人にはすでに全部決まっている住宅が好まれていました。

日本人は仕事中心、あるいは子どもを中心とした生活を送っていたため、ゆとりある時間を過ごすという習慣がなかったのです。

ところが、今回の新型コロナの影響で、自宅で過ごす時間が増えたという人が大勢います。

その中で、自宅を見直して理想の住宅について考えるようになったのです。

その結果、住宅の多様性についても見直されるようになりました。

また、今後は子どもの教育についても変化があるかもしれません。

これまでは、子どもが学校に通って授業を受けるのが当たり前でしたが、今回のコロナの影響で休校になり、学校へと通えないことも増えました。

その代わりに、自宅での学習の重要性が見直されることになったのです。

オンライン授業も増えたことで、子どもが毎日学校に通うという常識も覆るかもしれません。

そうなったとき、有名私学に通うために通学できる範囲で家を探す必要すらなくなるかもしれないのです。

今後、人々はこぞって都心に住もうとするのではなく、様々な地域に分散して住むようになるかもしれません。

そうはいっても、都心の便利さは捨てがたいのではないか?と考えている人もいるでしょうが、生活の楽しさを軸に考えてみるとまた違う答えが見えてくるかもしれません。

今後需要が伸びるのは?

今後需要が伸びるのは?

では、今後はどのような住宅の需要が伸びることになるのでしょうか?

今後、マンションに変わって需要が伸びることが期待されるのが、中古住宅です。

リーズナブルな住宅は、それだけ自由度の高い暮らしができるでしょう。

中古住宅の利点としては、リノベーションによって自分の好みの住宅を作れる、という点です。

新築でも可能ですが、フルオーダーの新築よりも安い価格で手に入ることが多いでしょう。

また、新築住宅の場合は一世一代の気持ちでオーダーして、終の棲家と考える人も多いでしょう。

しかし、中古住宅の場合は必要な分だけ手を加えて住むようにして、何年かしたら売却して引っ越すという暮らし方をすることもできます。

土地に縛られない暮らしをするなら、そのような考え方もできるのです。

これまでと同様に、都心に住んでおしゃれな暮らしをしたい、すぐ近くに様々な百貨店や専門店が揃っていて、すぐに行けるような場所で暮らしたい、という人は少なからずいるでしょう。

外食をするとしても、やはり地方と都心では選べるお店の数が段違いです。

しかし、誰もがそのような生活を望むという訳ではありません。

最近では、都会の喧騒に疲れてスローライフを望む人も増えています。

テレワークが増えたことで、今後は農業をやりながら時々パソコンで仕事をするような生活を望む人も増えてくるかもしれません。

また、今後は趣味をいかした生活をする人も増えてくるでしょう。

そうなると、木工作業や天体観測、あるいは自然の中で過ごすのが好きな人は山の中、サーフィンなどが好きな人は海の近くなどを選ぶことが増えるでしょう。

これまでは、休日の限られた時間しか行けなかった場所に、いつでも気軽に行けるようになるのです。

仕事をする場所にこだわらなくていいのなら、そんな生活をしたいという人も少なくないでしょう。

都内の地価が高いのは、誰もが都内に住みたいと考えて需要が増え、みんなが取り合いをするからです。

皆望むものが同じなので、その需要に見合う場所は値上がりしていき、取り合いになるのです。

しかし、これから都心に住むことにこだわる人が減ってくれば、人々が住みたい場所は多様になっていきます。

そうなれば、人が集中する場所は減って土地の価格は一部が高騰するのではなく、平均に近いものとなっていくでしょう。

今、投資しているマンションはどうするべきか?

今、投資しているマンションはどうするべきか?

では、現在すでに東京都内のマンションに投資しているという人はどうするべきでしょうか?

これまで、不動産投資といえば東京のワンルームマンションが人気でした。

ワンルームマンションなら価格も手頃なので投資しやすく、賃貸としても人気があるので空き室になりにくいからです。

しかし、今後東京から人が減ってくると、ワンルームマンションの需要も減ってくるでしょう。

これまでは安泰だったはずの投資先が、値崩れしてしまい元が取れなくなるかもしれないのです。

そのような投資先はどうするべきでしょうか?

一番いいのは、値崩れしてしまう前に手放すことです。

特に最近は、2021年に延期された東京オリンピックの影響もあり、値上がり傾向にあったことでしょう。

しかし、過去の東京オリンピックが終わった後は、地価がかなり値崩れしているのです。

不動産相場には一定のサイクルがあり、永遠に値上がりすることはありません。

むしろ、値上がりが続いた後は一気に値崩れすることが多いので、もうすぐピークを迎える可能性が高いのです。

そのような時期だからこそ、収益物件をお持ちの方は手放すことを考えるべきでしょう。

その際は、エクステージジャパンにぜひご相談ください。

投資用不動産の購入や売却、物件管理のご相談は当社エクステージジャパンフリーダイヤル、もしくは当社LINEアカウントまでお気軽にお問い合わせください。

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不動産投資が未来の安心をもたらすものでありますように。

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