徒歩10分以上の投資用物件は売却した方がいい理由

徒歩10分以上の投資用物件は売却した方がいい理由

不動産投資の鉄板用語ともいうべき「駅近」

物件を選ぶ際に、このキーワードを目にする人も多いでしょう。

最近では新型コロナウイルスの観点から、駅から遠い物件が話題になっていますが、投資をするにあたっては避けた方がやはり無難です。

改めて、駅から徒歩10分以上の物件は売却した方が良い理由をお話ししましょう。

この記事は約5分で読めます。

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投資用不動産としての駅から「徒歩10分以上」の物件の実態とは?

徒歩10分以上の投資用物件は売却した方がいい理由

投資用不動産として、駅から遠い物件は避けた方が良いと言われがちです。

ですが、情報収集をすると、離れているからこそのメリットはあって所有している人もいますよね。

実際のところは、どうなのでしょうか?

避けるべき理由を、以下の2点から迫りたいと思います。

  1. 駅から遠い物件のメリット・デメリット
  2. 運用する側が考慮しなければならない事情

駅から遠い物件のメリット・デメリット

まずは、投資する側だけでなく、入居者を含めた視点から、駅から遠い物件の特徴を確認しましょう。

メリット デメリット
・自然環境に恵まれた場所で生活できる

・物件が安く、購入費が抑えられる

・駅近物件と同じ価格であっても、グレードの高い物件と巡り合える可能性がある

・駐車場の確保がしやすい

・物件の近くにバス停があれば、駅近物件と同じくらい移動がしやすい

・通勤・通学にかかる時間が長くなる

・交通手段が限られるため、不便なことも(天気によって移動手段が限られることもある)

・夜の人出が少ないため、一人暮らしの人には不安要素がある

・商業施設等が近くにないと、買い物が不便

 

駅から遠い物件には、上記のようなメリット・デメリットがあります。

物件の買い手の視点からすると、駅に近い物件は購入価格が高くなってしまいますが、離れると安くなりますよね。

そのため、準備資金が少なくても、良い物件を探すことができるでしょう。

一方で、デメリットにも記載されている通り、駅から離れるということは、主要な商業施設が少なくなることを意味します。

地域によっては、日常生活の買い物さえ困難だと感じる場所もありますから、安さと利便性の両立は難しいと思って下さい。

入居者の視点からすると、やはり利便性は重要視される要素になりますから、駅から離れた物件を所持していても、常に空室リスクと隣り合わせになるでしょう。

実際に賃貸仲介の観点から申し上げると、お引越しをされる際に「徒歩10分以内」は「バス・トイレ別」と並ぶ必須の条件であり、徒歩9分の物件でさえも「駅からは少し距離ありますよね…。」と敬遠されることがあります。

不安を抱えながら運用するのは、厳しいと思いませんか?

運用する側が考慮しなければならない事情

また、運用する側の立場として、以下3つの駅から遠い物件特有の事情があります。

  • 賃料が低い=入居率アップにはならない
  • 付加価値をつけることが必須
  • 売却時に高価格を望みにくい

上記の要素は、運用者を大いに悩ませてしまう原因になりますので、一般的な運用よりも難しいと感じる人もいるかもしれません。

賃料が低い=入居率アップにはならない

駅から離れているという事情を考慮して、家賃を安く設定するというのは、戦略の1つです。

しかし、家賃が安いからと言って、所有している物件が満室になるかというと、そうでもありません。

やはり、部屋を探している人のほとんどは、「駅から何分」といった、通いやすさが真っ先に目に入ります。

戦略が有効かどうかという次元でなく、そもそも立地で負けていると言ってもいいでしょう。

仮に入居率が良かったとしても、家賃設定が低ければ、駅周辺の物件とスタートが違いますから、大きな利益は望みにくいです。

また、駅から距離のある物件は、入居者が退去してしまうと次の入居者が見つかるまでの間が駅地近の物件と比較すると期間が長くなる傾向にあります。

付加価値をつけることが必須

2つ目の駅から遠い物件の事情には、物件そのままで勝負するのでなく、「付加価値」がついて初めて勝負できる物件になることが挙げられるでしょう。

駅から近い物件は、その近さが主力のアピールポイントです。

ですが、駅から遠い物件は立地の部分から、駅から近い物件以上にアピールポイントがないと候補に入ってくれません。

例えるなら、駅近物件のアピールは1つで良くても、駅から遠い物件は2、3つと複数出した上で成立するのです。

アピール面を見ても、大変なことが理解できますよね。

また、アピール面を複数設けるとなると、当然追加の出費が発生します。

例えば、駐車場を設けたいと考えた場合、きちんと整備するには業者に依頼する必要が出てきますよね。

駐車場に限らず、物件のリノベーションを行ったり、防犯設備を整えたりしようとすると、その分費用が上乗せされます。

フリーレントを付けたり、契約更新時に更新料を一切とらないと言ったことも考えられますが、それはつまり利回りの低下を意味します。

このような事情を踏まえると、購入時は安く済んだとしても、結果としてそれなりの費用になっていることもあり得るでしょう。

売却時に高価格を望みにくい

最後の特有事情としては、売却時の価格です。

先程述べた2つの理由で理解できると思いますが、空室リスクを抱えながら運営するというのは、駅から遠い物件だと厳しいことが伺えます。

それは、現在所有している人だけでなく、物件の購入を検討している人にとっても同じでしょう。

できるだけ収益率が高い物件が良いとなると、駅から離れるにつれ、遠い物件は除外されますよね。

特に、築年数等の価値の下がる要素もふまえると、早めに売却をしなれば、どんどん価格が下がっていってしまいます。

駅から遠い投資用不動産は運用には不向き

駅から遠い投資用不動産は運用には不向き

現在、投資用不動産で駅から10分以上の投資用不動産を所有している人は、運用がかえってマイナスになってしまう恐れがありますから、売却した方が良いです。

入居者の視点から見ると、暮らしやすいというイメージもありますが、運用で大切なのは利益になるかどうか。

付加価値の必要性や売却時の価格帯を考えると、所有している時間が長いほど、マイナスを生み出すことになり兼ねません。

早い段階で損切りする、まだ利益のあるうちに対応するためにも、売却は重要な選択になるでしょう。判断に迷う場合は、実際の家賃から得られる収益を計算してみて下さい。

そもそもの家賃価格の設定が低い分、家賃が高めな駅チカ物件とは、同じ入居率でも大きな差が出るはずです。

数値化すると、手放すことに現実味が帯びてくるでしょう。

売却する際は、売却における不利な条件をプラスにするためにも、不動産会社に依頼するようにしましょう。

売却の際は、弊社エクステージジャパンにお気軽にご相談下さい。

今回の記事のポイントを整理!

【まとめ】徒歩10分以上の投資用物件は売却した方がいい理由

今回の記事のポイントは、以下になります。

  • 入居者が注目するのは駅からの距離
  • 駅から遠い投資用不動産は、日常生活を送る上で不便なため空室リスクが高い
  • 賃料の低さは主力のアピールポイントにならず、利益率では駅近物件に負けてしまう
  • 所持し続けていても売却価格がアップする要素が少なく、むしろマイナスになる可能性があるため売却した方が良い

以上のポイントはしっかりと頭にインプットしておきましょう!


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