オーナーが知るべき入居者の家賃滞納に対応する際の流れとは？

不動産投資を始めてみると、しばしば入居者による賃料滞納が発生しオーナーの頭を悩ませます。

家賃は不動産投資をするオーナーにとって大きな収入源であり、この状況を見過ごすわけにはいきません。

この記事では、入居者の家賃滞納に対応する際の流れや、滞納発生時、オーナーがとってはいけない行動などについて解説したいと思います。

この記事は約5分で読めます。

家賃滞納～強制退去までの一般的な流れ

入居者が家賃滞納を行した場合、オーナーは段階を踏んで対応し、最後まで家賃の支払いがないときには、強制退去をさせることになります。

その場合の一般的な流れは、以下の通りです。

①管理会社への督促依頼

家賃滞納が発生したら、オーナーはまず管理会社に督促を行うよう依頼します。

家賃滞納が発生したからといってオーナーから入居者に直接連絡する必要はありません。

具体的には、管理会社に家賃の支払いが未払いである旨を伝えてもらい、未払いの理由やいつまでに支払うのかについて、入居者からきちんと回答を得るようにしてもらいましょう。

②連帯保証人、家賃保証会社への連絡

入居者本人に督促したものの、すぐ支払いの目途が立たないという場合は、管理会社から連帯保証人に連絡してもらいます。

連帯保証人は、投資用不動産の借主である入居者と同等の責任を負う人物であるため、入居者本人が支払えない分は連帯保証人に請求できます。

また、家賃保証会社に加入している場合は、管理会社からそちらに連絡がいきます。

家賃保証会社は、すぐに家賃滞納分を建て替えてくれるため、オーナーにとっては非常にありがたい存在です。

ちなみに、家賃保証会社から家賃の立て替えを受けた後は、家賃保証会社が入居者に督促を行う形になります。

③内容証明郵便による督促

家賃滞納から1ヶ月が経過しても、まだ支払いがないという場合は、管理会社に対し“内容証明郵便”による督促を依頼します。

内容証明とは、“誰がどのような内容の文書をいつ送付したか”ということを証明する郵便物です。

なぜこちらを送付するのかというと、後々家賃滞納についてオーナーが法的手段を取ることになった場合、“督促の履歴”は非常に重要な材料になるからです。

つまり、“〇月〇日に督促をしたにも関わらず、支払いがなかった”という履歴を示すことで、法的手段を有利に進められるということです。

④明け渡し請求

ここまで来てもまだ家賃の支払いが確認できない場合は、いよいよ入居者を退去させるための手続きを行うしかありません。

しかし、裁判での明け渡し請求などを行うと、コストがかかるだけでなく、成立するまでの期間も長くなります。

もちろん、その期間は入居者から賃料を得ることもできません。

よって、できれば“任意の明け渡し請求”によって、問題を解決することをおすすめします。

任意の明け渡し請求とは、賃料未払いを発生させている入居者に対し、“滞納期間の賃料支払いを免除する”といった条件付きで、自主的に退去してもらうという方法です。

オーナーにとっては、数ヶ月分の賃料分損失が出ることになりますが、話がまとまればもっとも手早く、未払いの問題を解決できる方法だと言えます。

⑤各種法的手続き

任意の明け渡し請求に応じてもらえなかった場合、オーナーは以下のいずれか法的手続きを始めることになります。

・支払督促
滞納中の家賃の支払いに応じない相手方に対し、簡易裁判所を通じて支払いを督促してもらう手続きを“支払督促”といいます。
こちらが確定すれば、相手の財産に強制執行ができます。
ただ、支払督促は、あくまで支払い能力が残っている入居者にしか実行できません。

・少額訴訟
60万円以下の金銭の支払い請求を目的とする手続きを“少額訴訟”といいます。
簡易裁判所に訴えを提起することで開始され、申し立て費用が安い上に手続きにかかる期間が短く、原則1回の期日で審理が終了し、即日判決が言い渡されます。
ただし、こちらも支払い能力がない入居者に対しては、効果を発揮しません。

・明け渡し請求
裁判所の判決を経て、入居者を強制退去させるための手続きを“明け渡し請求”といいます。
こちらは任意のものではなく、成立すれば入居者は拒否することができません。
ただ、明け渡し請求を行うためには、入居者が3ヶ月以上賃料を滞納していること、債務名義や執行文、送達証明書などの書類が揃っていることなど、いくつかの要件をクリアしなければいけません。

⑥強制退去

一切支払い能力がない入居者に対しては、前述した明け渡し請求を行うしかありません。

最終的にオーナーの訴えが認められると、強制退去が成立し、家賃の未払いからは逃れられることができます。

ただ、明け渡し請求による強制退去はあくまで最終手段であるため、前述したように何とか別の形で問題を解決できるようにしましょう。

家賃滞納の発生時、オーナーがとってはいけない行動

家賃滞納が発生したとき、オーナーは以下のような行動を取ってはいけません。

家賃を支払われていないオーナーからすれば、入居者に対してどのような対応を行ってでも、未払い分を回収するのは当然だと思うかもしれませんが、こちらはあくまで常識の範囲内で行いましょう。

実際、過去には深夜まで督促の電話を継続してかけられたとして、家賃滞納を発生させた入居者からの慰謝料請求が認められたという例もあります。

怒りもあるかもしれませんが、冷静に粛々と対応するのが、オーナーにとっての良い結果に繋がりやすいです。

今回の記事のポイントを整理！

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