“不動産投資は節税につながる”
他の投資家や不動産会社などから、このようなアドバイスを受けたことで、不動産投資に興味を持ったという方もいるでしょう。
では、実際不動産投資には、果たしてどれくらいの節税効果があるのでしょうか？
この記事では、不動産投資における節税効果を具体的に解説していきますので、気になる方はぜひご覧ください。
この記事は約5分で読めます。
“不動産投資が節税につながる”は本当？
結論からいうと、不動産投資に節税効果があるというのは事実です。
具体的には、以下の4つの税金における負担を減らすことができます。
・所得税
・住民税
・相続税
・贈与税
では、それぞれの節税方法や効果について、もう少し詳しく見てみましょう。
所得税
不動産投資における経費を少しでも多く計上することで、所得税の節税につながります。
経費は賃料や承諾料、更新料といった収入から差し引くことができ、手取り収入が経費計上によって少なくなることで、必然的に税負担も軽くなるという仕組みです。
ちなみに、不動産投資における経費には、主に以下の費用が挙げられます。
・旅費、交通費
・自動車購入費、自動車税、自動車保険料
・情報収集、勉強費用
・通信費
・ローン金利
・保険料
・管理委託料
・管理費、修繕費
・交際費
・減価償却費 など
ただし、上記の費用がすべて計上できるわけではないため、注意しましょう。
例えば、旅費や交通費、自動車関連の費用などは、原則不動産投資をするにあたって必要なものでなければ計上できません。
また、修繕費はあくまで投資用不動産を維持管理するための費用であり、リノベーションなど物件の価値向上を目的とした工事にかかった費用は、経費として認められないことになっています。
その他、減価償却費については、耐用年数を過ぎた時点で減価償却が終了し、経費として計上できなくなるため、帳簿が黒字になるのが一般的です。
ちなみに、減価償却費は、以下の建物の構造による法定耐用年数に応じて認められています。
・RC造：47年
・重量鉄骨造（骨格材肉厚4mm超）：34年
・軽量鉄骨プレハブ造（骨格材肉厚3mm超4mm以下）：27年
・木造：22年
・軽量鉄骨プレハブ造（骨格材肉厚3mm以下）：19年
住民税
住民税は、収入に関係なく一定の税率が適用される税金です。
ただ、所得税と同じように、不動産投資における経費を多く計上し、なおかつ“青色申告制度”を利用すれば、節税に繋がります。
青色申告制度とは、確定申告を行う際に、複式簿記等の方法により記帳する申告制度をいい、不動産所得のある方は対象になります。
相続税
投資用不動産を相続する際には相続税が発生しますが、これには“基礎控除額”というものが存在します。
基礎控除額は、3,000万円+（600万円×相続人数）で算出されるものであり、相続財産から控除されますが、財産総額がその金額を上回ると、相続税が発生してしまいます。
ただ、不動産は預貯金などの財産とは異なり、評価額が下がるケースが多いため、現金を投資用不動産に変えておけば、相続税発生の可能性は下がります。
例えば、相続財産として現金が3,000万円ある場合、こちらの評価額は額面通り3,000万円となります。
一方、建物が1,750万円、土地が750万円、計2,500万円の実勢価格の投資用不動産がある場合、建物は50%、土地は80%の評価額となります。
また、投資用不動産評価額は、建物で70%、土地で60%とそこからさらに低くなるため、この場合の最終的な評価額は、970万円まで下がります。
贈与税
投資用不動産を贈与する際には、贈与税が課税されます。
ただ、“相続時精算課税制度”という制度を用いれば、60歳以上の祖父母または父母から20歳以上の子や孫に贈与を実施する場合、財産評価額が2,500万円までの贈与であれば、贈与税がかかりません。
先ほども解説したように、投資用不動産を含む不動産は、現金と比べて評価額が下がりやすい傾向にあります。
よって、相続時精算課税制度を利用することで、贈与税の課税対象外となる可能性は高いです。
不動産投資での節税における注意点
前述の通り、不動産投資ではさまざまな税金の節税効果が期待できます。
しかし、以下の点には注意しなければいけません。
・節税効果は徐々に薄くなる
・節税を第一に考えない
・他の節税方法も検討する
節税効果は徐々に薄くなる
不動産投資を行う場合、最初の年は莫大な費用がかかります。
具体的には、物件の購入費用や不動産所得税、登記費用や印紙代、司法書士報酬といった費用です。
そのため、確定申告上赤字になることが多く、大きな節税効果が得られます。
しかし、翌年からはなくなる費用や減っていく費用も多く、節税効果は徐々に薄くなっていきます。
よって、最初順調に節税できていたとしても、その効果がいつまでも継続するとは考えないようしましょう。
節税を第一に考えない
不動産投資は確かに節税効果が期待できるものですが、節税を第一に考えて行うのは良くありません。
帳簿上赤字にすることで、所得税や住民税は節税できるものの、本当の赤字が続くようでは節税どころではありません。
入居者がいなければ賃料収入は得られませんし、ローン返済や管理費、修繕費、その他の税金などがすべて持ち出しになってしまいます。
もちろん、賃貸需要が少ない物件は購入希望者もなかなか現れないため、買い手が見つからず、コストばかりが増えていくという状況にもなりかねません。
あくまで、収益性を第一に考えて不動産投資を行いましょう。
他の節税方法も検討する
節税そのものに興味があるという方は、不動産投資だけで実践しようとせず、他の節税方法にも目を向けてみましょう。
例えば、ふるさと納税や住民ローン返済控除、生命保険料控除や医療費控除など、節税方法は他にも数えきれないほどあります。
また、これらをまとめて実施すれば、ある程度まとまった金額を節税できる可能性が高いです。
今回の記事のポイントを整理！
今回の記事のポイントは以下になります。
・不動産投資における経費を少しでも多く計上することで所得税や住民税の節税につながる
・投資用不動産は評価額が現金に比べて下がりやすく、相続税の課税対象になりにくい
・相続時精算課税制度を利用することで、投資用不動産の贈与税の課税対象外になりやすい
・節税を第一に考える不動産投資は失敗しやすいので注意
以上のポイントはしっかりと頭にインプットしておきましょう！
