【投資用不動産】不動産投資を“自主管理”で行うことは可能か?

投資用不動産のオーナー

不動産投資は、主に管理会社に入居者付け、賃料回収などを代行してもらう“管理委託”という仕組みで実施されます。

つまり、オーナー自身が管理業務を行うケースは少ないということです。

では、自主管理で不動産投資を行うことは、果たして可能なのでしょうか?

詳しく解説しますので、興味がある方はご覧ください。

この記事は約5分で読めます。

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自主管理の概要

自主管理とは、文字通り投資用不動産における管理業務について、オーナー自身が行うことを指します。

具体的には、以下のような管理業務をすべてオーナーが実施します。

内容
入居者管理業務 ・入居者募集

・現地案内

・賃貸借契約の締結、更新

・賃料回収

・賃料滞納者への督促

・クレーム対応

・解約手続き など

物件管理業務 ・敷地内、共用部分の清掃

・建物、設備の点検、整備、補修 など

ちなみに、不動産投資には、すべて管理会社に任せる管理委託と、オーナー自身が業務をこなす自主管理の他に、“必要な部分だけ管理会社に委託する”という選択肢もあります。

不動産投資を自主管理で行うことは可能?

結論からいうと、不動産投資を自主管理で行うことは、決して不可能ではありません。

実際、管理会社の力を借りず、不動産投資を成立させているオーナーは存在します。

例えば、業務を依頼できる管理会社が少ない地方の投資用不動産を経営するオーナーなどは、本業をリタイアした後、専業投資家として自主管理を選択することがあります。

不動産投資の自主管理におけるメリット

自主管理するメリット

では、不動産投資を自主管理で行うことには、一体どのようなメリットがあるのでしょうか?

具体的なメリットとしては、以下が挙げられます。

  • コストを削減できる
  • オーナーとしてのスキルが身に付く
  • 物件情報を細かく把握できる

コストを削減できる

自主管理の一番のメリットは、やはり“コストを削減できる”という点です。

管理委託を行う場合、毎月管理会社に対し、賃料収入の5%程度を支払わなければいけませんが、自主管理の場合はもちろん負担する必要がありません。

よって、投資用不動産の利回りは必然的に高くなります。

オーナーとしてのスキルが身に付く

自主管理のメリットとしては、“オーナーとしてのスキルが身に付く”ということも挙げられます。

すべての業務をオーナー自身でこなさなければいけないのが、自主管理の辛いところですが、この方法であれば、通常管理会社が処理してくれる細かい雑務なども経験できるため、知識やスキルは向上します。

逆に、管理委託で不動産投資を行う場合、オーナーに大きな負担はかからないものの、管理業務に関する経験値を得るのは難しくなります。

物件情報を細かく把握できる

“物件情報を細かく把握できる”というところも、不動産投資を自主管理で行うメリットの1つです。

例えば、入退去状況や建物の劣化状況などについて、自主管理であればリアルタイムで確認できます。

管理委託のように、管理会社による事後報告ではなく、最新情報を確認できることで、物件に何が求められているかを正確に判断しやすくなるのは、自主管理の大きなメリットと言えるでしょう。

不動産投資の自主管理におけるデメリット

自主管理するデメリット

一方、不動産投資の自主管理には、以下のようなデメリットもあります。

  • 兼業投資家には実践が難しい
  • 煩雑な業務が増える
  • 直接クレーム対応をする必要がある

兼業投資家には実践が難しい

不動産投資の自主管理は、当然管理委託よりも業務、判断、責任の幅が広がるため、かなりの体力を費やしますし、時間も必要になります。

よって、普段会社員などとして働く兼業投資家の方が実践するのは、あまり現実的ではありません。

煩雑な業務が増える

不動産投資を自主管理で行う場合、煩雑かつ難易度の高い業務も、オーナー自身が行わなければいけません。

例えば、賃貸借契約を締結すると言葉にするのは簡単ですが、それには当然法律や不動産の知識が必要ですし、契約書を作成するのも当然オーナー自身です。

また、賃料や敷金・礼金などに関しても、一からオーナー自身で考えて設定しなければいけません。
つまり、自主管理を行う場合には、前もって時間を確保し、数々の知識を身に付けておく必要があるということです。

直接クレーム対応をする必要がある

不動産投資を自主管理で行うことのデメリットには、“直接クレーム対応をする必要がある”ということも挙げられます。

実際自主管理を行うオーナーの中には、これをもっとも辛いと感じる方も多いようです。

管理委託の場合、入居者からのクレームは一度管理会社に入り、その後オーナーに伝えられるという流れが一般的です。

一方、自主管理の場合は窓口がオーナーしかいないため、「設備が故障した」「雨漏りしている」といったクレームに対しては、オーナーの都合に関係なく、即座に対応しなければいけない可能性があります。

また、場合によっては、夜中にクレームが入る可能性もあるため、体力だけでなく強靭な精神力も要求されます。

自主管理はどのような方に向いている?

不動産投資の自主管理は、以下のような条件を満たす方に向いていると言えます。

時間的な余裕がある方

業務だけでなく、直接投資用不動産に訪れる機会も増えるため、自主管理は時間的な余裕がある方に向いています。

コミュニケーション能力が高い方

自主管理の場合、管理委託に比べて、入居者やその他の業者とコミュニケーションを取ることがより大切になってきます。

よって、コミュニケーション能力が高い方であれば、うまく成立させられる可能性があります。

経営管理が好きな方

投資用不動産のすべてを自身が把握し、好きなように経営管理をするのが好きな方は、多少自主管理によって負担が増えたとしても、辛さを感じにくいでしょう。

今回の記事のポイントを整理!

今回の記事のポイントは以下になります。

  • 投資用不動産におけるすべての管理業務をオーナーが行う仕組みを“自主管理”という
  • 自主管理はコストがかからない上に、不動産投資のスキルを身に付けやすくなる
  • 自主管理は業務やクレームにおける負担が大きく、兼業投資家が実践するのは難しい
  • 時間的な余裕やコミュニケーション能力がある方は自主管理に向いている

以上のポイントはしっかりと頭にインプットしておきましょう!

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