不動産投資におけるトラブルの1つに、“サブリース会社との契約が解除できない”ということが挙げられます。
これは、借地借家法上、どうしてもオーナーよりもサブリース会社の立場が強くなってしまうからです。
今回は、そんな少し複雑な法律である借地借家法に登場する、似た用語の意味について解説します。
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“借家人”と“借地人”
借地借家法に登場する類似用語には、まず“借家人（しゃくやにん）”と“借地人（しゃくちにん）”が挙げられます。
これらについて混同してしまいがちな方は多いため、それぞれの意味を詳しく解説しましょう。
借家人
借地借家法は、建物の賃貸借契約を適用対象とする法律です。
また、建物の賃貸借契約は、借地借家法では“借家契約”と呼ばれ、この契約における賃借人、つまり金銭を支払い、建物を借りる側の方を“借家人”といいます。
ちなみに、ここでいう建物は一戸建てに限らず、マンションなどの集合住宅も含まれます。
不動産投資で行うサブリースでは、オーナーがサブリース会社に一棟まるごと集合住宅を貸し出し、賃貸管理をしてもらうわけですから、この場合の借家人はサブリース会社ということになります。
借地人
借地借家法は、建物の賃貸借契約だけでなく、建物の所有を目的とする地上権または土地の貸借権も適用の対象としています。
この権利のことを“借地権”といい、地上設定契約または土地賃貸借契約を“借地契約”といいます。
また、借地権を持つ方、つまり地主から土地を借り、そこに建物を建てる権利を持っている方を“借地人”といいます。
不動産投資のサブリースでは、すでにオーナーが購入したもしくは建築した集合住宅をサブリース会社に貸し出すことになるため、この概念に触れる機会はあまりありませんが、借家人や借家契約との違いは覚えておきましょう。
“定期借家契約”と“定期借地権”
借地借家法に登場する類似用語には、“定期借家契約”と“定期借地権”も挙げられます。
パっと見た感じ、これらはとても近い意味の言葉であるように見えますが、実際は似て非なるものです。
それぞれの意味を見ていきましょう。
定期借家契約
“定期借家契約”は、建物を貸す、もしくは借りる際に結ばれる契約形態の1つです。
具体的には、契約時に設定した期限を迎えると、確実に終了する借家契約を指しています。
例えば、2年で契約した場合は、確実に2年後には契約が終了します。
建物を貸す側は、きちんと期間を区切ることで、契約をコントロールすることができ、貸す側と借りる側の合意があれば、当然再契約をすることも可能です。
ただ、借地借家法上、貸主から定期借家契約を中途解約することは、基本的に認められていません。
一方で、借主はやむを得ない事情がある場合、中途解約ができるとされています。
これが不動産投資のサブリースにおいて、たびたび問題に繋がるルールであるため、注意しましょう。
定期借地権
“定期借地権”は、期間を定めて土地を貸す権利のことをいいます。
“一般定期借地権”、“建物譲渡特約付借地権”、“事業用借地権”の3つに“一時使用目的”を足して、4つに区分されています。
また、それぞれの定期借地権には契約期間、契約形式、利用目的などが異なり、これらのルールが生まれたことで、貸す側の権利もある程度保護されるようになりました。
定期借家契約とはまったく異なる用語であるため、間違えないように気を付けてください。
“法定更新”と“合意更新”
借地借家法上の類似用語には、“法定更新”と“合意更新”も挙げられます。
これらは、どちらも借家契約における更新のルールを意味する言葉ですが、少し意味が異なります。
詳しく見てみましょう。
法定更新
借家契約において、借地借家法の定めに基づき、自動的に契約期間が更新されることを“法定更新”といいます。
具体的には、契約の当事者が一定期間前までに、契約を更新しない旨または条件を変更しなければ契約を更新しない旨の通知をしない場合に、従前の契約と同じ条件で契約を更新したとみなされるルールを指します。
このとき、更新後の契約期間は定めがないものとされます。
また、貸す側が行う契約を更新しない等の通知は、正当な事由がなければすることができないとされています。
さらに、期間の定めがない借家契約に関しては、貸す側は一定の猶予期間を持って解約の申し入れができますが、この場合にも正当事由が必要になります。
ちなみに、法定更新は当事者の意思に左右されず、強制的に適用される規定である“強行規定”のため、それについて借家人に不利となるような特約を定めても無効になります。
合意更新
借家契約において、当事者の合意によって契約を更新することを“合意更新”といいます。
借地契約の期間を合意更新する場合、契約期間の定めはありませんが、期間を1年未満としたときには、期間の定めがないものとみなされます。
また、合意更新においては、更新にあたって契約条件等を変更することが原則的に認められていますが、借地借家法の強行規定に反する特約で、なおかつ借地人に不利なものは無効となります。
ここのルールは、法定更新と変わりません。
ちなみに、借地契約についても合意更新は行われますが、借地契約の更新後の契約期間は、最初の更新時には最低20年、以後の更新については最低10年とされています。
借地借家法のルール上、不動産投資のサブリースはしない方が良い
不動産投資におけるサブリース契約では、借地借家法のルール上、オーナーの負担が大きくなり、これは空室リスク対策になることを差し引いても、決して許容できるものではないでしょう。
そもそも、サブリース契約をしたからといって、オーナーは間接的な空室リスクから逃れることはできませんし、サブリース会社が倒産すれば元も子もありません。
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今回の記事のポイントを整理！
今回の記事のポイントは以下になります。
- “借家人”は借家契約における賃借人、“借地人”は借地契約において借地権を持つ人
- “定期借家契約”は期間通りに終了する借家契約、“定期借地権”は期間を定めて土地を貸す権利
- 借地借家法に基づき、自動で借家契約が更新されるのが“法定更新”、当事者の合意によって更新されるのが“合意更新”
以上のポイントはしっかりと頭にインプットしておきましょう！
