【投資用不動産】転勤時、自宅を賃貸に出すメリット・デメリット

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転勤に伴う引っ越しが理由で、自身が所有する物件で生活できなくなるという方は、決して少なくありません。

また、この場合には投資用不動産として貸し出すか、売却するか、あるいはそのまま維持するかを選択しますが、貸し出す場合には一体どんなメリット・デメリットがあるのでしょうか?

詳しく解説します。

この記事では約5分で読めます。

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転勤時に自宅を貸し出すメリット

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まずは、転勤が理由で住めなくなった物件を貸し出すメリットから見ていきましょう。
具体的には以下の通りです。

  • 賃料収入を得られる
  • 売却せずに済む
  • じっくり売り時を見極められる
  • 資産価値の低下を防ぐことができる

賃料収入を得られる

当然のことですが、住めなくなった物件を投資用不動産として貸し出せば、賃料収入を得ることができます。

例えば、賃貸も売却もせず自宅を維持する場合でも、固定資産税、住宅ローンを始めとするランニングコストは発生します。

もちろん、これがマンションの場合は、管理費や修繕積立金も支払わなければいけません。

ただ、賃料収入を得ることができれば、これらのコストは賄える可能性が高いですし、プラスが出ればその分生活は豊かになります。

売却せずに済む

転勤に伴い、所有する自宅から離れることになった方の中には、「なるべく愛着のある自宅は売却したくない」と考える方もいるかと思います。

そんな方々は、ぜひ投資用不動産として貸し出すべきです。

賃料収入を得ることができれば、前述のように経済的な負担はある程度軽減されるため、すぐに売却する必要がなくなります。

じっくり売り時を見極められる

所有する自宅を投資用不動産として貸し出すと、入居者との兼ね合いから、なかなか売却できなくなると考えている方もいるかもしれません。

しかし、この考えは間違いです。

入居者が入っている状況であっても、買い手が不動産投資家の方であれば、そのまま売却することが可能です。

これは、いわゆる“オーナーチェンジ”というものであり、その投資用不動産の持ち主のみが変更になるため、入居者に大きな影響を及ぼすことはありません。

また、転勤するタイミングで、とりあえず賃貸に切り替えておけば、じっくり買い手の不動産投資家を探し、良い条件で売れるときに売れる可能性が高くなります。

資産価値の低下を防ぐことができる

転勤に伴って離れる自宅をそのまま維持するのは、決して簡単なことではありません。

また、管理せずにそのまま長期間放置すると、換気などが行われないことにより、建物や設備の劣化は急激に進み、資産価値も低下します。

一方、投資不動産として貸し出せば、人が住むことによって換気、清掃などが定期的に行われ、劣化が進むスピードを遅らせることができるため、そこまで急激に資産価値は落ちません。

転勤時に自宅を貸し出すデメリット

一方で、転勤時に自宅を貸し出すことには、以下のようなデメリットもあります。

  • 大きな損失が出る可能性がある
  • 室内にキズが付く
  • トラブル発生の可能性がある

大きな損失が出る可能性がある

自身が保有する物件を投資用不動産として貸し出す場合、そのままの状態で貸し出すわけにはいきません。

ある程度リフォーム、清掃などを行う必要があります。

また、物件を所有する方が自身で入居者を探し出すのは難しいため、入居者付けも不動産会社に依頼しなければいけません。

つまり、たとえ自身の物件であっても、貸し出すとなるとかなりの費用がかかるということです。

そして、これらの初期費用を回収するためには、入居者を付けたあとに数ヶ月~数年居住してもらう必要がありますが、必ずしも長期間住んでもらえるとは限りません。

もし、すぐに入居者が退去してしまったら、初期費用のほとんどが損失として残る可能性もあります。

室内にキズが付く

先ほど、入居者を付けて換気や清掃を行ってもらえば、ある程度物件や設備の劣化を防げるという話をしました。

ただ、室内の壁や床などにおけるキズに関しては、当然貸し出す場合の方が付きやすくなるため、注意しましょう。

もちろん、表面的なキズであれば、軽度のリフォームで改善できる可能性が高いですが、「一切家を傷つけられたくない」という方は、投資用不動産としての貸し出すのを控えるべきです。

トラブル発生の可能性がある

自身の持ち家を投資用不動産として貸し出す場合、当然貸し出さないときには起こらないトラブルが多く発生します。

代表的なトラブルは、やはり入居者の賃料滞納トラブルでしょう。

また、入居者が周辺住民とトラブルになり、オーナーがそれに巻き込まれるというパターンもあります。

もちろん、転勤に伴って自宅から離れている場合、オーナー自身は迅速にクレームに対応できない可能性も高く、本職の業務中に入居者、管理会社などから連絡が入るということも珍しくありません。

転勤が一時的なものである場合

ここまで、転勤に伴って自宅を貸し出すメリット・デメリットを見てきました。

では、転勤が長期のものではなく、あくまで一時的なものであり、なおかついつまで継続するかが決まっている場合は、投資用不動産として貸し出しても良いのでしょうか?

この場合は、“定期借家契約”を結ぶことをおすすめします。

これは、名前の通り期間の定めがある借家契約をいい、契約期間満了後は自動的に契約終了となります。

つまり、「短い期間だけ家を借りたい!」という方にとっては、とても魅力的な物件だということです。

しかし、定期借家契約は、一般的な普通借家契約と比べて、契約方法が少し煩雑です。

定期借家の賃貸借契約書を結ぶ際には、契約書とは別の書面に以下のことを記載して交付し、内容の説明もしなければいけません。

  • 賃貸借契約を更新しないこと
  • 期間満了によって契約が終了すること

今回の記事のポイントを整理!

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今回の記事のポイントは以下になります。

  • 転勤時、所有する物件を貸し出せば有利な売却や資産価値の低下に繋がる
  • 入居者が決まらない場合、初期費用を回収できず大きな損失が出る可能性もある
  • 室内にキズが付くこと、トラブル発生の可能性があることは留意しておかなければいけない
  • 転勤が一時的なものの場合は“定期借家契約”がおすすめ

以上のポイントはしっかりと頭にインプットしておきましょう!

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