【投資用不動産】戸数の多い物件で行う不動産投資について

戸数の多い不動産

所有する投資用不動産の戸数が多ければ多いほど、当然得られる賃料収入は多くなります。

ただ、そのような物件で不動産投資を行うことは、決して容易ではありません。

よって、購入するのであれば、メリットとデメリットをきちんと把握する必要があります。

今回はその点について、詳しく解説しましょう。

この記事は約5分で読めます。

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戸数が多い物件とは?

戸数が多い物件とは、一般的に“大規模マンション”と呼ばれるものを指します。

また、どれくらいの戸数であれば大規模マンション扱いになるのかについて、明確な定義がありませんが、100を超える戸数を有する物件は、大規模マンションという認識で問題ないでしょう。

ちなみに、戸数が多い物件は、“タワー型”“多棟型の大きく2つに分かれます。

それぞれの特徴は以下の通りです。

タイプ 特徴
タワー型 ・階数が多い

・都心部、駅の近くに立地していることが多い

多棟型 ・敷地内に複数の建物が建っている

・駅から少し離れたところにあることが多い

・緑が多い

・ファミリー世帯に人気がある

戸数が多い物件で行う不動産投資のメリット

では、戸数が多い物件で不動産投資を行うことには、一体どんなメリットがあるのかを見てみましょう。

具体的には、以下のメリットが挙げられます。

  • 多くの賃料収入が得られる
  • 資産価値をキープしやすい
  • 共用設備が豪華

多くの賃料収入が得られる

冒頭で触れたように、投資用不動産の戸数が多くなるほど、得られる賃料収入も多くなります。

例えば、同じ10階建てのマンションであっても、1階あたりの戸数が多い物件の方が、基本的には初期費用を回収しやすくなります。

資産価値をキープしやすい

戸数が多い物件には、“資産価値をキープしやすい”というメリットもあります。

なぜなら、戸数が多い物件ほど、管理体制が悪化しにくいからです。

例えば、総戸数20のマンションが満室状態で、1人の入居者が賃料を滞納したとします。

この場合、オーナーは全体の5%の賃料収入を失ってしまうことになります。

そのため、賃貸管理や修繕工事などの実施に大きな影響が出てしまう可能性も否定できません。

一方、総戸数100のマンションにおいて、1人の入居者が賃料を滞納したとしても、オーナーが失う賃料収入は全体のわずか1%であり、これくらいの負担であれば、管理や修繕に及ぶ影響も少なくなります。

その結果、入居者に悪いイメージを与えたり、管理や修繕がおろそかになったりしにくく、資産価値をキープできるということです。

共用設備が豪華

戸数が多い投資用不動産は、富裕層がターゲットになることも多く、中古であっても豪華な共用設備が付帯していることが多いです。

具体的には、以下のような設備です。

  • ラウンジ
  • キッズルーム
  • スポーツジム
  • パーティールーム
  • シアタールーム
  • コンシェルジュサービス など

つまり、最初から入居者を惹きつける設備が揃っているため、購入後に大きな追加投資をしなくても集客しやすいということです。

戸数が多い物件で行う不動産投資のデメリット

一方で、戸数が多い物件で行う不動産投資には、以下のようなデメリットもあります。

1つずつ解説していきましょう。

  • 入居者とのコミュニケーションが取りづらい
  • トラブルが起こりやすい
  • 立地が良くない場合がある

入居者とのコミュニケーションが取りづらい

戸数が多い物件では、すべての入居者の顔を覚えるのが難しくなります。

よって、なかなかコミュニケーションが取れなくなることは否めません。

オーナーは、入居者とコミュニケーションを取ることで、信頼関係を築くことができるため、これは1つのデメリットと言えます。

トラブルが起こりやすい

戸数が多い物件での不動産投資には、“トラブルが起こりやすい”というデメリットもあります。

入居者が多ければ、それだけ意見がぶつかることは多くなりますし、場合によっては対応に追われたり、オーナーが板挟みになってしまったりすることもあります。

よって、戸数が多い物件で入居者付けをする際は、より属性や人柄などを厳しく審査すべきです。

立地が良くない場合がある

多棟型の戸数が多い物件は、広い敷地を活かして建てられますが、立地の利便性はあまり良くないことがあります。

なぜなら、一般的に需要の高い駅周辺などには、広大な土地がないケースが多いからです。

つまり、戸数が多い物件のターゲットは、富裕層かつ周辺環境よりも部屋や設備の良さを重視する方ということになります。

戸数が多い物件での不動産投資、成功のポイントは?

戸数が多い投資用物件は、タワー型であれ多型であれ、規模が大きいため非常に目立ちます。

よって、その街の“シンボル”のような扱いもされやすくなります。

また、その特性を生かし、入居者に満足してもらえるような管理体制や設備などを提供すれば、誰もが憧れる物件となるでしょう。

逆に、入居者のハードルが少し上がっている分、いい加減な管理をしたり、入居者のクレームに素早く対応しなかったりすると、すぐ退去者が出てしまいますし、悪い評判も広まりやすくなるため、細心の注意を払いましょう。

売却時のポイントについて

先ほども触れたように、戸数が多い投資用不動産は資産価値を維持しやすいため、高額で売却できる可能性が高いです。

ただ、買い手がそれほど多く現れないということは、あらかじめ留意しておきましょう。

理由はもちろん、価格が高く購入者が非常に限定的である為です。

特に、地方の戸数が多い物件はなかなか買い手が付かず、オーナーがリタイアしたくてもできないということがよくあります。

また、購入金額が大きいがために、買い手がローンの審査に落ちやすいというリスクもあります。

よって、一度成立した売買契約が、ローン特約によって白紙になることも十分考えられますので、注意しましょう。

今回の記事のポイントを整理!

今回の記事のポイントは以下になります。

  • 戸数が多い物件には“タワー型”と“多棟型”の2種類がある
  • 戸数が多い方が効率的に賃料収入を得られる
  • 管理体制が悪化しにくいため、戸数が多い物件は資産価値をキープしやすい
  • 戸数が多いと入居者とオーナー間、入居者間でのトラブルが起こりやすくなる
  • 売却時は買い手探しに苦戦する可能性が高い

以上のポイントはしっかりと頭にインプットしておきましょう!

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