瑕疵担保責任⇒契約不適合責任に!違いを徹底解説します!

瑕疵担保責任⇒契約不適合責任に!違いを徹底解説します!

投資用不動産の売買は、「売却先が無事に見つかったら終わり!」ではありません。

売却が決まったとしても、ちょっとしたことでトラブルになることはありますよね。

トラブルの1つとして考えられるのが、建物に所有者でも気付かなかった物件に不備があった場合です。

ここでは、売買時の売り主の責任について、新しいルールが設けられたことを踏まえながら解説します。

この記事は約5分で読めます。

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投資用不動産の売り主の責任~専門用語から学ぼう~

投資用不動産の売り主の責任~専門用語から学ぼう~

今回の記事の大きなテーマは、投資用不動産の取引時における売り主の責任です。

2020年4月から、新しい考え方に変わったことをご存知でしょうか?

変化したということは、今まで通りの対応では不足があることを意味しますよね。

  • 従来⇒瑕疵担保責任
  • 新設⇒契約不適合責任

ここでは、両者の用語の意味や求められる責任の内容について確認していきましょう。

従来:瑕疵担保契約責任

従来の売り主に求められていた責任とは、不動産が売買された後に、買主が雨漏り等の不具合を発見した時に求められるものです。

売買前に万全な状態かどうか、売り主も確認しますが、実際に住んでみてから不具合が分かったということもありますよね。

また、投資用不動産の場合は、所有者が当該物件に住んでいるわけではないので、一層のトラブルになることも考えられます。

このように、事前に注意をして調べたとしても発見できなかった不備に対しての対応が売り主に求められていたのです。

不備のあった不動産を購入した買主が、その際にできる対応は、2つです。

  • 契約解除
  • 損害賠償請求

しかし、これらの対応は、発見した不備が事前に調べても分からなかったという「隠れた瑕疵」の証明が必須です。

そして、証明するのは買主自身。
売買契約を結ぶまでの間に、不備があったことを証明するのは、厳しいと思いませんか?

このように、売り主側の責任はルール上設けられていたのですが、証明困難な事例が多く、買主側としては扱いづらい内容だったと言えるでしょう。

この問題点が、今回の改正に繋がっていると言っても過言ではありません。

新設:契約不適合責任

従来のルール上では、先程もご説明した通り、買主側にとって不利な条件が多いことが明らかでした。
それを踏まえて設けられたのが、「契約不適合責任」です。

ここで売り主に想定される責任は、「契約時の内容通りに売買対象の不動産を引き渡す」ということに変わるのです。

ポイントは、「契約時の内容通りに」ですから、証明の基準を契約書に持ってくることで、買主側が不備を証明しやすくなったと言えるでしょう。

ここで、不備があった場合に売り主に請求できる項目は、以下の通りです。

  • 契約解除
  • 損害賠償請求
  • 追完請求
  • 代金減額請求

以前と同じ対応もありますが、内容面は少し変化しています。

それぞれの内容を簡単にですが、見ていきましょう。

契約解除

従来通り、不備があった際には契約の解除が可能になっています。

ですが、解除ができるのは、後からご説明しますが、追完請求に応じてくれない場合になります。

以前と比べると、人によっては簡単に解除できなくなったと感じるかもしれません。

しかし、次のような場合には解除が認められていますので、ケースごとの対応が可能になったと考えるべきでしょう。

  • 不動産の全引き渡しが不可、または売り主が拒否した場合
  • 契約に合わない部分を除いたことで、契約目的自体の達成ができない場合

上記の場合は、本来ならば催告が必要なのですが、催告なしに解除が可能ですので、強力な手段になると考えて下さい。

損害賠償請求

こちらも従来からあった内容ですが、売り主に対して「故意・過失」があることが付け加えられました。

新しいルール上では、事前に不備が分かっていた場合、契約書にその旨をきちんと記載することが求められます。

そのため、あえて記載しないというのは、故意に行っていると捉えられてしまうと考えて下さい。

また、ここでは買主の2つの利益を守ることが前提となりました。

  • 信頼利益⇒買主が結んだ契約を有効だと信じたことで発生する利益
  • 履行利益⇒買主が結んだ契約によって、その契約内容が成立していれば得られたであろう利益

今回の新設に伴い、追加された考えとしては2つ目の履行利益になります。
まさしく、契約内容通りでなければ、損害が発生して買主に不利益が生じることを意味していますよね。

契約書が重視される理由は、ココにもあるのです。

追完請求

ここからは、新しい考え方になります。

最初に取り上げる追完請求は、契約内容通りに引き渡しがされなかった場合、不備があった部分に対して追加の引き渡しが可能になります。

もっと分かりやすく言い換えると、不備があったならば、その部分を修理してもらうことができることになるでしょう。

修繕のやり取りは、生活をする上ではごく一般的な考えですが、今までは不備があっても証明できない限り、この対応が不可能だったのです。

一方で、契約書に不備が事前に記載されたいた場合は、契約書通りですから、請求することは当然できません。

代金減額請求

これは、追完請求に応じて貰えない場合に取る手段です。
追完請求に応じない場合とは、意図的なだけでなく、金銭的に不足分の費用を出すのが難しいということも考えられますよね。

そのような時は、不動産の販売価格から不足分の金額を差し引いて引き渡すという手段を行います。

この手段を行うと、売り手からすれば本来手に入るべき売却金が減少することになりますよね。

それを避けるためには、やはり事前に不動産の状況の確認や契約書の記載が大切なのです。

投資用不動産売買における責任の違いは何か?

投資用不動産売買における責任の違いは何か?

最後に、投資用不動産売買における、瑕疵担保責任と契約不適合責任の違いをまとめると以下の通りになります。

  • 売買において売り主に求められるのは、引き渡し行為だけでなく、契約書をきちんと作成しているかどうか
  • 契約内容の記載通りに、買主に物件の引き渡しが行われるか
  • 買主側が請求できる権利が追加され、証明がしやすくなった
  • 損害賠償を請求する際は、1年以内に権利を行使でなく、「通知」するだけでも足りるようになる

先程の用語解説に補足した内容もありますが、改正により買い手の立場が強化されたことが理解できますよね。

これから投資用不動産の売買を検討されている売り主は、契約書を基準にして、取引を進めていくと考えていきましょう。

今回の記事のポイントを整理!

【まとめ】瑕疵担保責任⇒契約不適合責任に!違いを徹底解説します!

今回の記事のポイントは、以下になります。

  • 従来のルールでは、買主の立証責任が困難な内容だった
  • 新設された契約不適合責任では、契約書の内容で買主の立証がしやすくなる
  • 売り主に求められる責任は、ただ不動産を引き渡すのでなく、契約書の内容通りの不動産を引き渡す部分に変化
  • これからの投資用不動産売買トラブル回避のカギは、契約書にアリ

以上のポイントはしっかりと頭にインプットしておきましょう!

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