不動産を売却しても住み続けられるリースバックとは？

当たり前のことですが、通常売却後の不動産には、そのまま住み続けることができません。

しかし、“リースバック”を利用すれば、不動産が自身の所有物ではなくなった後も、継続して居住することが可能です。

今回は、不動産売却時に利用できるリースバックの概要、リースバックのメリット・デメリットについて解説します。

この記事は約5分で読めます。

リースバックの概要

所有する不動産を売却した後、買い手に対して賃料を支払うことで、継続して居住できるシステムを“リースバック”といいます。

このとき、買い手は不動産会社や投資家になるケースが多いです。

もちろん、一旦不動産を売却しなければいけませんので、リースバックを利用するからといって、売主に所有権が残るわけではありません。

ただし、結果的には、所有権を持っていたときと同じように、愛着のある自宅で生活を続けることが可能になります。

リースバックのメリット

不動産売却時に利用できるリースバックのメリットは、主に以下の通りです。

まとまった資金を得ることができる

リースバックのメリットとしては、まず“まとまった資金を得られる”という点が挙げられます。

売却した家にそのまま住み続けられるとはいえ、不動産売却をすることに変わりはありませんので、当然売主の手元には売却益が入ります。

また、通常の住み替えであれば、こちらの売却益は新居の購入費用に充てられるケースが多いですが、リースバックの場合、新居の購入は必要ありません。

つまり、売主は売却益を他の用途に使ったり、貯金に回したりすることができるということです。

新しい住居を探す必要がない

リースバックのメリットとしては、“新しい住居を探す必要がない”ということも挙げられます。

自身が所有していた家にそのまま居住できるわけですから、こちらは当然のことです。

新しい住居を探すには、立地の特徴や物件相場などあらゆることを調査し、数多くの物件をチェックしなければいけないため、このような負担がなくなるというのは非常に大きいです。

維持管理費や税金の負担が減る

リースバックには、“維持管理費、税金の負担が減る”というメリットもあります。

売却することによって、不動産の所有権は失うわけですから、当然固定資産税、都市計画税の支払い義務はなくなります。

また、所有権のある不動産の場合、建物や設備の修繕、メンテナンスなどにかかる費用は、当然所有者自身で負担しなければいけません。

一方、リースバックの場合、上記の費用は賃貸人（不動産会社、投資家等）が負担してくれるため、居住する方が支払う必要はなくなります。

買い戻せる可能性がある

一度リースバックを行った不動産でも、場合によっては後々買い戻せる可能性があります。

つまり、一度は所有権を失うものの、将来的に再び不動産の所有者になれる可能性があるということです。

こちらは、賃貸人の同意を得た上で、契約時に取り決めを交わすことで成立します。

取り決めの内容としては、買い戻し時の金額、その他の諸費用等に関することです。

現在は不動産を売却せざるを得ない状況であっても、将来経済的な余裕が生まれたときに買い戻せるため、こちらは大きなメリットだと言えます。

リースバックのデメリット

メリットだけ見てみると、リースバックはこの上なく素晴らしいシステムのように感じる方も多いかと思いますが、実際には以下のようなデメリットも存在します。

賃料を支払う必要がある

冒頭から解説しているように、リースバックでは賃料を支払う必要があります。

そのため、経済的な負担がまったくないわけではありません。

特に、不動産の売却益を別の用途（借金の返済等）に充てるという場合、その後の生活において、毎月支払う賃料が大きな負担になることも考えられます。

こちらの点は留意した上で利用しましょう。

契約期間に限りがある

リースバックには、“契約期間に限りがある”というデメリットもあります。

一般的な賃貸借契約は“普通借家契約”といい、期間が満了したとしても、正当な事由がない限り、賃貸人の方から契約の更新を拒否できないような仕組みになっています。

こちらは、借地借家法という法律において、立場が弱いとされる借主の保護が重視されているからです。

しかし、リースバックにおける賃貸借契約は“定期借家契約”というもので、期間が満了した時点で、更新されずに終了します。

つまり、契約期間が終わると、住まいを失ってしまうということです。

買い戻せない可能性もある

先ほど、不動産売却時に利用できるリースバックには、物件を買い戻せる可能性があるという話をしました。

しかし、場合によっては買い戻せないこともあります。

具体的には、定期借家契約が満了するまでの期間に、あらかじめ定められた購入金額を用意できない場合は、買い戻すことができません。

特に、リースバック利用時点で貯蓄がほとんどないという方は、かなり切り詰めて生活しないと、購入金額やその他の諸経費は用意できないでしょう。

ローン残債がある場合は利用が難しい

売却しようとする不動産にローン残債がある場合、リースバックの利用は少し難しくなります。

具体的には、売却益でローン残債を完済できなかった場合です。

リースバックは、ローン残債を完済し、抵当権を抹消した上で不動産を売却して、初めて利用できるものです。

つまり、ローン残債が売却益を上回っていると、そもそも抵当権が抹消できず、売却もできないため、リースバックは利用できないということです。

そのため、ローンの返済に困っているという方は、任意売却など他の方法での売却を検討する必要があります。

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