不動産投資を行うにあたって非常に厄介な存在となるのが、マナーの悪い入居者です。
このような入居者は、オーナーや管理会社の負担を増加させるだけでなく、他の入居者にも迷惑をかけることになるため、放置してはいけません。
今回は、マナーが悪い入居者の特徴と、その人物が原因で起こるトラブル対策について解説します。
この記事は約5分で読めます。
マナーが悪い入居者の特徴5選
オーナーが気を付けたいマナーが悪い入居者の特徴には、主に以下が挙げられます。
- 契約時の入居者以外を居住させる
- 無断でリフォームをする
- 騒音を出す
- 共用部分を私物化する
- ゴミ出しのルールを守らない
契約時の入居者以外を居住させる
賃貸物件では、届出がされた入居者以外の居住が認められていません。
しかし、マナーが悪い入居者の中には、契約者ではない知人や友人を勝手に住まわせているような人物もいます。
単身者向け物件において無断で同棲をするケースや、契約者以外に転貸するケースなどは、いずれも違法行為に該当するため、こちらの事実が確認できた場合、オーナーは契約解除も視野に入れましょう。
無断でリフォームをする
投資用不動産はオーナーの所有物であるため、リフォームをする権利は基本的にオーナーにしかありません。
もちろん、オーナーに許可を取っている場合、入居者でもリフォームをすることはできますが、場合によっては無断で行われることもあります。
こちらは明らかな契約違反であるため、非常に厄介です。
もし、オーナーが入居者による勝手なリフォームを発見したのであれば、契約終了時に必ず原状回復してもらいましょう。
ちなみに、本来住める状態の物件に対し、入居者が勝手にリフォームで手を加えた場合、その費用を請求されたとしても、オーナーは一切支払う必要がありません。
騒音を出す
マナーが悪い入居者と言えば、やはり騒音を出す人物が挙げられます。
昼夜構わず騒音を出し続ける入居者がいると、オーナーは常に別の入居者からのクレームに追われることになりますし、最悪の場合退去者が出てしまうこともあります。
また、騒音の感じ方は人それぞれであるため、どれくらいを迷惑と判断するかは難しいですが、一応目安はあります。
都道府県や市が定める近隣騒音に関する環境基準（40～60デシベル）が1つの目安となるため、覚えておきましょう。
共用部分を私物化する
賃貸物件における廊下や階段、エントランスや駐輪場などは、すべての入居者に利用する権利のある共用部分です。
マナーが悪い入居者は、こちらに自転車や荷物などの私物を置き、まるで自分専用のスペースのように使用することがあるため、注意しましょう。
共有部分を私物化すると、他の入居者の迷惑になりますし、地震や火事などが発生したとき、避難の妨げになることも考えられます。
ゴミ出しのルールを守らない
賃貸物件の1階部分には、入居者が利用するゴミ置き場が設置されていますが、ゴミ出しのルールを守らないマナーが悪い入居者も中にはいます。
例えば、ゴミを分別しないまま出したり、深夜や指定された曜日以外に出したりする入居者です。
このような入居者がいると、物件の環境悪化や入居者同士のトラブルに発展する可能性があるため、注意しなければいけません。
マナーが悪い入居者とトラブルへの対策について
事態が大事になることをおそれ、マナーが悪い入居者を注意せずに放置していると、かえってトラブルに繋がる可能性は高くなります。
よって、オーナーは入居者の特徴に合わせて、適切な対策を取らなければいけません。
契約違反をする入居者への対策
無断で部屋を転貸したり、リフォームを行ったりする入居者への対策としては、これらの違反行為を行った場合に、違約金が発生する特約を契約書内に記載しておくことが挙げられます。
こうするだけでも、大きな抑止力となります。
また、正確には契約違反ではありませんが、共有部分を私物化する入居者に対しては、私物を片付けるように掲示板などを掲示したり、それでも改善の様子が見られない場合には、強制撤去を行う旨を伝えたりするのが効果的です。
騒音を出す入居者への対策
騒音を出す入居者に対応するためには、まずその物件におけるルールを作成・明示し、騒音が発生しないように予防する必要があります。
また、トラブルが起こった場合には、実際に騒音を発した張本人、被害を受けた別の入居者双方の言い分をよくヒアリングし、オーナーも現場に立ち会い、どの程度の騒音なのかを確認しましょう。
ちなみに、ヒアリングを行う際は、入居者同士が直接トラブルを起こさないように、どの入居者からクレームが出ているのかに関しては伏せておかなければいけません。
ゴミ出しのルールを守らない入居者への対策
ゴミ出しのルールを守らない入居者は、集積場所や収集日時、分別などのルールを把握しているにもかかわらず、それを無視している可能性が高いです。
ただし、万が一理解していないときのことを考え、まずはゴミ出しのルールを明示し、目に付くところに掲示するところから始めましょう。
また、入居者のマナー意識を高めるためには、防犯カメラを適切な位置に設置するようにしましょう。
防犯カメラの映像を確認すれば、マナー違反をしている入居者を把握し、注意を促すことができます。
ちなみに、ゴミ出しのルールを守らない入居者の中には、生活リズムが一般の方と異なることが理由で、守りたくても守れないという方もいます。
例えば、起床時間が遅く、深夜から朝方まで働いている方などです。
よって、オーナーはすべての入居者がスムーズにゴミ出しできるように、入居者のみ利用できる鍵を設置したゴミ置き場を設けるなどして、24時間ゴミ出しができる環境を整えるのも良いでしょう。
今回の記事のポイントを整理！
今回の記事のポイントは以下になります。
- 契約時の入居者以外を無断で住まわせる人物には注意
- 無断でリフォームを行い、その費用を請求してくるような入居者もいる
- 騒音を出す入居者は他の入居者にも多大な迷惑をかける
- 共有部分を私物化する入居者にも要注意
- ゴミ出しのルールを守らない入居者がいると、ゴミが散乱したり、ニオイが出たりする原因になる
以上のポイントはしっかりと頭にインプットしておきましょう！
