【投資用不動産】購入しない方が良い中古マンションの特徴

【投資用不動産】購入しない方が良い中古マンションの特徴

不動産投資を始める際、数ある物件の中から、中古マンションを選ぶという方は非常に多いです。

特に一棟マンションの場合、よっぽど資金に余裕がある方以外は、中古物件を購入することになるでしょう。

この記事では、購入を避けるべき中古マンションの特徴について解説しますので、ぜひ物件探しの参考にしてください。

この記事は約5分で読めます。

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購入を避けるべき中古マンションの特徴5選

購入を避けるべき中古マンションの特徴5選

以下の特徴を持つ中古マンションは、投資用不動産としての不安要素が大きいため、できれば購入しないことをおすすめします。

  • 入居者の契約期間が総じて短い
  • 相場より高利回り
  • 修繕を前提としている
  • 建物の状態が悪い
  • 災害の危険性が高い

入居者の契約期間が総じて短い

入居者の契約期間が総じて短い中古マンションは、できるだけ購入しないようにしましょう。

具体的には、入居者が連続して1年未満で退去しているような物件です。

このような物件には、何かしらの隠れた瑕疵が潜んでいる可能性があります。

例えば、隣戸からの騒音が激しかったり、近隣に悪臭を放つ建物があったりすることが考えられます。

ただ、これらの隠れた瑕疵については、物件の下見や内見の段階でなかなか見つけることができないため、不動産会社もしくは管理会社に問題がないかどうかを確認しておきましょう。

また、レントロールでは、現在の入居者のデータしかチェックできないため、過去の入居者における契約期間について知りたい場合も、不動産会社や管理会社にヒアリングすることをおすすめします。

相場より高利回り

相場より利回りが高い中古マンションも、投資用不動産としては、あまり信頼できるものではありません。

「利回りが高くてなぜいけないのか?」と思う方もいるかもしれませんが、利回りが高いということは物件価格が安いということの裏返しであり、売却価格も安くなってしまうという側面を持っています。

また、物件価格が安いということは、すでに以下のようなトラブルを抱えている物件である可能性もあります。

  • 前オーナーが入居者トラブルを起こした
  • 周辺環境が悪い など

利回りは投資用不動産を購入するにあたって重要な要素ではあるものの、似たような条件の物件と比べて、明らかに利回りが高い中古マンションに関しては、上記のようなマイナス要素があることを疑った方が良いでしょう。

修繕を前提としている

中古マンションの中には、購入時点ですでに修繕を前提としている物件がありますが、これもできれば購入しないようにしましょう。

例えば、内装や外壁などの劣化が著しく、購入後すぐに修繕しなければいけないような物件は、相場よりも物件価格が安く、高利回りであるケースも多いです。

しかし、投資用不動産の修繕費用は、依頼する業者によって大きく異なる上に、どの範囲まで修繕すれば良いのか、購入前に正しく判断するのは難しいです。

つまり、購入後に想定以上の修繕費がかかり、シミュレーションよりも大きく収益が下がってしまうおそれがあるということです。

もっと言えば、購入時点で修繕を前提としている中古マンションは、莫大な修繕費用がかかることを避けるため、前オーナーがそのタイミングで売却しているケースも多いため、注意してください。

不動産投資初心者の方は、特に避けるべき物件と言えるでしょう。

建物の状態が悪い

内見に訪れた際、建物の状態が悪いと判断できる中古マンションも、投資用不動産としては避けるべき物件と言えます。

これは、前述した“修繕を前提とした物件”とはまた意味の異なるもので、具体的には以下のような物件を指しています。

  • 築年数の割に外観の劣化が激しい
  • 共用部分の汚れが目立つ
  • 共用部分が雑に使われている など

比較的築年数が新しいにも関わらず、外観の劣化が目立つ中古マンションは、前オーナーの修繕計画の策定が甘い可能性があります。

また、共用部分にホコリ等が多く残っていたり、チラシ等が散らばっていたりするような物件は、管理会社の質がそれほど良くないと判断できます。

そして、共用部分に私物が多く置かれている物件などは、入居者の属性に問題があることが多いため、トラブルのリスクは高いです。

災害の危険性が高い

災害の危険性が高い中古マンションも、購入しない方が良い投資用不動産の1つです。

例えば、台風や津波発生時の浸水リスク、地震発生時の液状化リスクなどが高いと判断できる物件は、実際自然災害が起こったとき、大きく資産価値が下落したり、退去者が出て賃料収入が下がってしまったりするおそれがあります。

よって、どれだけ物件価格が安く、設定賃料や空室率も悪くない物件であっても、頻繁に自然災害が発生するエリアは避けるのが賢明です。

また、災害のリスクに関しては、国土交通省が提供しているハザードマップをチェックすることで詳しく把握できます。

中古マンション購入時に押さえたいポイント

中古マンション購入時に押さえたいポイント

では、中古マンションを購入する際は、どのようなポイントを押さえれば良いのでしょうか?

以下のような特徴を持つ中古マンションは、投資用不動産として優れていると言えるでしょう。

  • 今後人口が増加するエリアにある
  • 賃料収入が60,000円以上
  • 単身者向けの間取り(ワンルームなど)
  • 1981年以降に建築されている
  • すでに大規模修繕が行われている など

今後人口が増えるエリアの中古マンションであれば、必然的に入居者は集まりやすくなります。

また、単身者向けの間取りは全体的にニーズが高いですし、60,000円以上の賃料が設定されていれば、修繕積立金や原状回復費等の支出があっても、毎月オーナーの収入を確保できるでしょう。

もちろん、耐震性に問題がなく、なおかつ購入時点で大規模修繕が終わっている中古マンションは、今後もしばらく大きな支出がかかる心配はありません。

今回の記事のポイントを整理!

【まとめ】【投資用不動産】購入しない方が良い中古マンションの特徴

今回の記事のポイントは以下になります。

  • 入居者が連続して1年未満で退去している中古マンションは避けるべき
  • 高利回りの中古マンションは瑕疵を抱えている可能性がある
  • 修繕を前提とした中古マンションは、購入後の支出が高くなりやすい
  • 建物の状態が悪い場合、修繕計画や管理会社の質が良くないケースが多い
  • 自然災害リスクが高い物件の購入も控えるべき

以上のポイントはしっかりと頭にインプットしておきましょう!

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