【投資用不動産】融資が厳しくなった理由と金融機関との上手な付き合い方

一般の住宅ローンと比べて、投資用不動産購入時に利用するアパートローンは、審査通過の難易度が高いです。

また、近年はその厳しさがより増したと言われています。

では、なぜ投資用不動産購入時の融資審査は厳しくなったのでしょうか？

金融機関との上手な付き合い方とあわせて解説します。

この記事は約5分で読めます。

アパートローンの審査が厳しくなった理由について

金融庁が発表するデータによると、投資用不動産を購入する方に対する金融機関の融資額は、2018年の後半から一気に低下しています。

これは、一棟物件にも区分所有物件にも言えることであり、審査が厳しくなったことを如実に表しています。
※参考：金融庁 「投資用不動産向け融資に関するアンケート調査結果」
https://www.fsa.go.jp/news/30/20190328_summary.PDF

このような状況になってしまった理由としては、主に以下のことが挙げられます。

不動産投資の過熱防止

2015年の税制改正により、相続税の基礎控除額は大幅に減額されました。

また、これによって多くの方が、相続税対策のために不動産投資を行うことになりました。

つまり、アパートローンを利用する方が、ある時期から急激に増加したということです。

もちろん、相続税対策として不動産投資を行うことは、決して悪いことではありません。

ただ、これまで経験のなかった方が多く不動産投資に参入することによって、投資用不動産の供給過多、ローン返済の滞納といった問題が起こりやすくなることは事実です。

このような問題が少しでも発生しなくなるように、金融庁が融資実績のチェック、リスク管理といったことを各金融機関に指導したのが、アパートローンの審査が厳しくなった1つの理由とされています。

不正融資への引き締め

ここ数年の間に、金融機関による不動産業への不正融資が相次いで発覚しました。

特に有名なのは、2018年に発生した“カボチャの馬車事件”です。

これは、“株式会社スマートデイズ”という不動産会社が展開していたシェアハウスのサブリース事業が破綻し、物件のオーナーへのサブリース賃料が未払いとなった事件をいいます。

ほとんどのオーナーは、金融機関からの融資を受けて投資用不動産を購入していたため、結果として多額の負債を抱えることとなりました。

また、この事件の大きな問題は、数々の金融機関が、融資審査書類の偽造や改ざんといった不正融資に関わっていたことです。

これを重く見た金融庁は、各金融機関へのアンケート調査、融資審査の適性検査を実施しています。

そして、今後同じような不正融資が行われないように引き締める意味合いで、アパートローンの融資審査が厳しい状態は継続されることとなりました。

融資審査が厳しくなった金融機関との上手な付き合い方

では、前述の理由で融資の審査が厳しくなった金融機関から、今後も上手に融資を受けるために、投資家の方はどう対処していくべきなのでしょうか？

具体的には、以下のような方法が挙げられます。

属性を良くする

投資家の方自身が属性を良くすれば、アパートローンの審査が厳しくなろうが、特に大きな影響はありません。

もちろん、属性には勤務先や年収、勤続年数などの要素が含まれているため、急激に高めるのは難しいですが、

転職を控えたり、その他の借入金の額を減らしたりと、工夫すればある程度良くすることはできます。

自己資金を増やす

アパートローンの審査は、自己資金の投入額が少なければ少ないほど、より厳しくなってしまいます。

これはもちろん、回収不可能になった場合の金融機関のリスクが大きいからです。

よって、大きなレバレッジを利用して不動産投資を始めようと考えている方は、一度冷静になり、もう少し自己資金を貯めてからアパートローンを利用しましょう。

担保価値の高い物件を購入する

アパートローンの大きな特徴としては、一般の住宅ローンよりも、物件の価値や収益性が重視されるということが挙げられます。

よって、できる限り担保価値の高い物件を選ぶことで、おのずと審査に通過する可能性はアップします。

例えば、駅やショッピング施設が近い立地や、賃貸ニーズの多いエリア、間取りの物件などは、収益性が高いと判断され、必然的に担保価値も上がります。

アパートよりマンションを選ぶ

投資用不動産として、アパートを選択するという方もいるかと思いますが、厳しい融資審査を乗り越えたいのであれば、なるべくマンションを選ぶ方が良いでしょう。

なぜなら、アパートの多くは木造で耐用年数も短いのに対し、マンションにはRC造やSRC造が多く、耐用年数も比較的長いからです。

丈夫な構造で、耐用年数が長い物件は、長いスパンでの収益が見込めるため、多くの金融機関に評価されやすくなります。

複数の金融機関に相談する

金融機関と一口にいっても、メガバンクや地銀、信用金庫や信用組合など数々の種類があります。

また、各金融機関によって融資審査の基準は異なるため、1つの金融機関で融資を受けられなかったとしても、諦めず他のところに相談しましょう。

そうすれば、いずれは自身にピッタリの金融機関が見つかるかもしれません。

事業計画書の精度を上げる

アパートローンの審査を受ける際、特に一棟物件の購入時には、金融機関に事業計画書を提出するケースが多いです。

これは、融資対象となる物件の収益、経費を含めた収支計画、ローンの返済計画、キャッシュフローの試算などを記載する書類で、内容が正確かつ現実的なものであると金融機関に伝われば、審査に大きな影響を及ぼします。

具体的には、周辺調査によるデータ、空室率や賃料下落率などの適切な数値を用いた計画書の場合、融資審査に通過する可能性は高くなります。

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