【投資用不動産】高齢者向け物件で不動産投資をするメリット・デメリット

不動産投資は、どのような形で行うにせよ、あらかじめ入居者となるターゲットの層を絞り込む必要があります。

また、主なターゲットには学生や単身者、ファミリー層などが挙げられますが、今後さらなる少子高齢化社会を見越して“高齢者”という選択肢もあります。

ここからは、高齢者向け物件で不動産投資をするメリット・デメリットを見ていきましょう。

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高齢者向け物件ってどのような物件？

高齢者向け物件とは、“サービス付き高齢者向け住宅”という投資用不動産のことを指しています。

これは、名前の通り高齢者の方が住むことを想定した造られた物件であり、必ず以下のサービスが付帯しています。

また、高齢者向け物件というだけあって、当然バリアフリー構造になっています。

ちなみに、高齢者向け物件といえば、似たようなものに“有料老人ホーム”が挙げられますが、これとサービス付き高齢者向け住宅はまったくの別物です。

有料老人ホームは、介護が必要な方のみが入居するものであるのに対し、サービス付き高齢者向け住宅は介護が必要ない場合でも、高齢であれば入居できる可能性があります。

高齢者向け物件で行う不動産投資のメリット

高齢者向け物件（サービス付き高齢者向け住宅）で行う不動産投資には、主に以下のようなメリットがあります。

地方でも経営できる

高齢者向け物件で行う不動産投資のメリットとしては、まず“地方でも経営できる”ということが挙げられます。

地方の投資用不動産の中でも、アクセス環境が良くないエリアなどにある物件は、なかなか経営を成立させることができません。

一方、高齢者の方は、アクセス環境などよりも静かな環境、安心のサポートを求めていることが多いです。

よって、地方でも十分事業として成り立たせることができるでしょう。

空室が出にくい

高齢者向け物件で行う不動産投資には、“空室が出にくい”というメリットもあります。

これは、高齢者の増加、高齢者に適した住環境の減少により、高齢者向け物件のニーズが高まっていることが理由です。

つまり、入居した方の退去リスクが低いため、一度満室になれば、長期間安定した賃料収入を得られるということです。

賃料収入をアップさせやすい

“賃料収入をアップさせやすい”というのも、高齢者向け物件で行う不動産投資のメリットの1つです。

一般的な単身者向け、あるいはファミリー向け物件の場合、駐車場が設けられていることも多いです。

ただ、この場合、1階の一部あるいは全部を駐車スペースとして確保しなければいけません。

つまり、駐車スペースの分だけ、設けられる戸数が少なくなるということです。

一方、高齢者向け物件の場合、車を利用する方が入居するケースは少ないため、駐車スペースは最低限にし、部屋を増やすことが可能です。

補助金、税制優遇を受けられる

高齢者向け物件で不動産投資を行えば、補助金制度が利用できます。

これは、国が高齢者の居住の安定を確保することを目的に行っている措置であり、物件オーナーにとっては非常にありがたい制度です。

具体的な内容は自治体によって異なりますが、東京都は年に1回、サービス付き高齢者向け住宅整備事業の補助事業を実施していて、一定の条件をクリアした場合に、以下の補助金を支給しています。

また、高齢者向け物件には、固定資産税や不動産取得税の税制優遇措置もあります。

補助金や税制優遇に関しては、毎年内容が見直されているため、常に同じ条件で利用できるとは限りませんが、何らかの形で恩恵を受けられるのは大きなメリットと言えるでしょう。

高齢者向け物件で行う不動産投資のデメリット

では、高齢者向け物件で行う不動産投資のデメリットには、一体どのようなことが挙げられるのかを見ていきましょう。

イニシャルコストが高い

高齢者向け物件で不動産投資を行うデメリットとしては、まず“イニシャルコストが高い”ということが挙げられます。

先ほども触れたように、サービス付き高齢者向け住宅を建築する際は、補助金等の支援制度を活用できますが、

それでもコストが高いことに変わりはありません。

仮に、20名ほど入居できる物件を建築する場合、2～3億円程度のイニシャルコストがかかります。

これは、規定により床面積を大きくしなければいけないことや（原則25㎡以上）、設備の設置要件が一般的な投資用不動産よりも厳しいことなどが理由です。

転用性が低い

高齢者向け物件には、“転用性が低い”というデメリットもあります。

これはつまり、他の用途に使用するのが難しいということです。

なぜなら、高齢者向け物件には複雑な要件が数多くあり、間取りや共用部分に関しても、少し特殊な構造になっているからです。

よって、一度建築した後、「儲からないから、やっぱり単身者向け物件に変えよう」などと考えても、そう簡単にはいきません。

同じ投資用不動産としての活用であっても、ターゲットを変更するだけで、数千万円単位の費用がかかる可能性もあります。

事故リスクが大きい

安定した賃料収入は高齢者向け物件の大きな魅力ですが、大きなリスクがあることも事実です。

それは、入居する高齢者の事故リスクです。

高齢者の方は、身体能力の衰えから、転倒する機会なども多く、それが大きな事故に繋がる可能性もあります。

もちろん、部屋で体調を悪くした入居者が、そのまま亡くなってしまうことも考えられるため、オーナーは早期発見の仕組みを構築しておきましょう。

今回の記事のポイントを整理！

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