最初に購入した1棟あるいは1室のみで、不動産投資を継続するという方は少ないです。
ほとんどの方が、良きタイミングで投資規模の拡大を図ります。
では、不動産投資の規模拡大は、一体どのような方法で行えば良いのでしょうか？
さまざまなポイントを交えながら解説しますので、ぜひ最後までご覧ください。
この記事は約5分で読めます。
不動産投資の規模拡大における2つの選択肢について
“不動産投資の規模拡大”と聞いて、皆さんはどのようなことを思い浮かべるでしょうか？おそらくほとんどの方が、“所有する物件数を増やす”ということを想像するでしょう。
ただ、実際はそれだけが選択肢ではありません。
投資規模の拡大には、以下の2つの方法があります。
- 物件数を増やす
- 物件を買い替える
それぞれ詳しく見てみましょう。
物件数を増やす
これは、先ほど触れたように、多くの方がイメージする投資規模の拡大方法です。
1室から始めた不動産投資を2部屋、3部屋と増やしたり、1棟から始めた物件を2棟、3棟と買い足したりしていくものです。
この方法の大きなメリットとしては、やはり“一気に収入を増やせる”ということが挙げられます。
特に、1棟しか所有していなかった投資用不動産が2棟に増えれば、単純に賃料収入は数十万円単位でアップします。
ただ、この方法には、“借入過多になりやすい”というデメリットがあります。
1棟目の投資用不動産を購入した後は、しばらく自己資金が乏しい状況が続きます。
そんな中、フルローンに近いような形で2棟目を購入してしまうと、少し空室が出たり、想定外の支出があったりするだけで、経済状況が圧迫されるほど、借入の負担は大きくなります。
よって、タイミングの見極めは難しいでしょう。
不動産投資において、さらなる収益増加を目指す場合、所有する物件が1棟だけでは限界があります。 このときに検討したいのが、物件数を増やすことによる投資規模の拡大ですが、果たしてこちらにはどのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか？[…]
物件を買い替える
これは、1室目あるいは1棟目の投資用不動産を売却し、新たな物件を購入するという方法です。
例えば、3,000万円の投資用不動産を購入し、しばらく経営した後、5,000万円の物件を買い替えるといった方法です。
所有する物件数は増加しませんが、買い換えることによって得られる利益は増えることが予想されるため、これも立派な投資規模拡大方法の1つです。
また、この方法のメリットには、健全な自己資金割合を保ちながら、資産を徐々に増やしていけるということが挙げられます。
売却益を利用して投資用不動産を購入するため、借入過多になる心配もありません。
しかし、これはあくまで、1室目あるいは1棟目の投資用不動産がうまく売却できた場合に言えることです。
つまり、売却する物件に魅力がなかったり、不動産市場の価格が全体的に低下したりしている局面では、なかなか成功させづらいということです。
ただ、1億円で購入した投資用不動産が1憶1,000万円で売れるようなケースもあるため、状況によっては検討したい方法だと言えます。
不動産投資の規模拡大におけるポイント
どの選択肢を選ぶ場合であっても、不動産投資の規模を拡大するのであれば、以下のポイントを押さえておかなければいけません。
- 目標の明確化
- 目標に合った戦略の実行
- 確立された考え
- 自己資金の管理
目標の明確化
不動産投資を始める際にも同じことが言えますが、投資規模を拡大するのであれば、しっかりと目標を明確化しなければいけません。
その上で、目標を達成できる可能性が高い物件を、新たな投資用不動産として購入します。
逆に、ただ単に利益を増やすことだけを考えて、闇雲に規模を拡大しても、不動産投資に一貫性がなくなってしまい、うまくいかない可能性が高いです。
目標に合った戦略の実行
不動産投資の規模を拡大させる際は、自身の目標に合わせた戦略を実行することも大切です。
例えば、資産性よりも収益性を求めているにもかかわらず、2棟目に高額かつ収益性の劣る物件を購入すると、戦略からずれた行動をしていることになってしまいます。
収益性を重視して投資規模を広げるのであれば、たとえ資産価値が低くても、価格が安く高利回りの物件を購入すべきです。
確率された考え
確立された考えを持っていなければ、不動産投資の規模拡大は失敗してしまう可能性が高いです。
例えば、前述のように、収益性の高い物件を購入し、自己資金を着実に増やすことを目標としているオーナーがいるとしましょう。
このとき、オーナーの考えが確立されていないと、不動産会社等からの「お得な物件があります」という声に簡単に左右されてしまいます。
これはもちろん、“不動産会社が紹介する物件は危ない”という意味ではありません。
お得かどうかは、オーナーが何を目標にしているかによって変わってくるにもかかわらず、“お得”という言葉だけに反応するのが問題なのです。
よって、不動産会社に物件の紹介を依頼する際は、あらかじめ投資規模の目標を伝え、それに合った物件しか購入しないことを伝えておくべきです。
自己資金の管理
投資規模の拡大は、1室目もしくは1棟目の投資用不動産を購入してから、ある程度時間が経たなければ実践できません。
なぜなら、先に借入金を返済しなければいけないからです。
また、この理屈でいうと、「早く借入金を返済できれば投資規模が拡大できる」ということになりますが、実際はそんなに甘くありません。
不動産投資では、固定資産税や都市計画税、修繕費やその他のメンテナンス費用など、さまざまなランニングコストがかかります。
つまり、毎月借入金の返済にばかり力を入れるわけにはいかないということです。
よって、投資規模を拡大するのであれば、すべての費用をバランス良く返済しながら、なおつできる限り短い期間で次の物件購入に移れる戦略を立てなければいけません。
具体的には、利回りが高く、なおかつ戸数が多い1棟マンションを購入することなどが挙げられます。
今回の記事のポイントを整理！
今回の記事のポイントは以下になります。
- 不動産投資の規模拡大方法には、物件を増やす方法と買い換える方法がある
- 物件を増やす方法は、一気に利益を増やしやすい反面、借入過多になりやすい
- 買い換えは低リスクで徐々に利益を増やしやすいが、売却に苦戦する場合がある
- 投資規模拡大の大きなポイントは、目標に合った戦略の実行と自己資金の管理
以上のポイントはしっかりと頭にインプットしておきましょう！
