『投資用不動産』の主な売却理由

不動産投資をリタイアする際は、基本的に投資用不動産を売却することになります。

では、投資用不動産のオーナーは、どのような理由でリタイアを考え、売却に至るのでしょうか？

ここからは、将来が不安なオーナーに向けて、主な投資用不動産の売却理由について解説したいと思います。

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投資用不動産の売却理由は主に5つ

オーナーが不動産投資のリタイア、投資用不動産の売却という決断に至る理由には、主に以下の5つのことが挙げられます。

それぞれの理由について、具体的に見ていきましょう。

終活をするため

“終活”のために、投資用不動産を売却するという方は多いです。

そもそも終活とは、“人生の終わりのための活動”を略した言葉で、生前中にしておくべきことを整理して、最後まで自分らしい人生を送ることをいいます。

具体的には、以下の項目が終活の範囲となります。

上記のうち、投資用不動産は財産、住まい、相続の3つに関連しているため、必ず終活の対象にしなければいけません。

また、“終活のために投資用不動産を売却する”とはどういうことかと言うと、基本的には現金化によって老後資金を確保したり、相続しやすくしたりすることを指しています。

不動産は、遺される相続人にとって決して引き継ぎやすい財産ではありませんが、現金化すれば、相続人同士での分配はある程度しやすくなります。

収支バランスが悪いから

投資用不動産の売却理由には、“収支のバランスが悪いから”ということも挙げられます。

もっと簡単に言うと、思ったような利益が上げられない、収入より支出の方が多いという状況になったということです。

不動産投資では、収入の方が多い状況をキープしていなければ、当然継続して運用するのが難しくなります。

したがって、以下の収入、支出のバランスが悪く、このまま所有していてもマイナスばかり生み出してしまうと判断できるときに、多くのオーナーは投資用不動産の売却を考えます。

入居者が退去したから

入居者が退去し、インカムゲインよりもキャピタルゲインの方が大きいと判断できる場合でも、投資用不動産の売却は行われます。

インカムゲインとは、投資用不動産を所有し続けることによって得られる利益をいいます。
わかりやすく言うと、先ほど紹介した賃料や礼金、更新料などです。

一方、キャピタルゲインとは、投資用不動産を売却することで得られる利益を指しています。

つまり、入居者の退去が相次ぎ、このままではインカムゲインが少なくなる一方であるものの、将来性や資産価値がある投資用不動産の場合は、多くのキャピタルゲインを得られる可能性があるため、ここで売却する方は多いということです。

ただ、投資用不動産の資産価値がそれほど高くなく、なおかつインカムゲインも期待できない場合でも、売却は行われることがあります。

なぜなら、そのままマイナスを生み出し続ける不動産を所有するよりかは、売却によってそのマイナスを断ち切る方が賢明だからです。

不動産価格が値上がりしたから

“不動産価格の値上がり”をきっかけに、投資用不動産を売却するオーナーも少なくありません。
これは、先ほどと同じくキャピタルゲインを狙った不動産売却を指しています。

具体的には、不動産価格が上昇し、上がりきったときに、「今後は下がるだろう」と判断して、高値での売却を狙うという方法です。

また、この方法で投資用不動産を手放す場合、市況動向だけでなく、実際に所有する物件の価格推移に関しても、逐一確認しておくことが重要です。

つまり、「今売ったらいくらになるのか？」ということを定点観測し、投資用不動産全体の市況と見比べるべきだということです。

まとまったお金が必要になったから

人生には、“まとまったお金が必要なとき”が必ず何度かあります。
また、売却益を他の費用に充てるために、投資用不動産を売却するというオーナーは決して少なくありません。

まとまったお金が必要なケースには、主に以下の６つが挙げられます。

投資用不動産をうまく売却できれば、上記に充てるための資金を効率良く手に入れられる可能性があります。

もちろん、他の方法で資金調達をする方もいますが、すぐに資金を用意しなければいけない場合は、投資用不動産を手放すしか方法がないということも考えられます。

投資用不動産売却時のポイント

投資用不動産を売却する際は、以下のポイントを押さえておきましょう。

売却理由を明確にする

投資用不動産の売却においてもっとも大事なのは、やはり売却理由を明確しておくことです。

もちろん、何の理由もなく投資用不動産を売却する方はいないと思いますが、売却理由や売却益の使い道をよりハッキリさせておく方が、売却金額の目安やスケジュールを把握しやすくなります。

売却価格の目安を決めておく

投資用不動産を売却するのであれば、売却価格の目安もあらかじめ決めておかなければいけません。

期限と合わせて段階的に決めておくことができれば、なお良いでしょう。

例えば、住宅の購入資金を用意するために、最低でも2,500万円で売却しなければいけないとします。

この場合、売却活動を初めてから1ヶ月以内は、少し余裕を作るために2,600万円を売却価格のボーダーラインとしましょう。

その後、もし1ヶ月以内に売却できなければ、最低限の必要資金である2,500万円までボーダーラインを下げるといった具合です。

今回の記事のポイントを整理！

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以上のポイントはしっかりと頭にインプットしておきましょう！